السكن لكبار السن مقابل أصول المستشفيات: مقارنة أسهم بين نهجين من شركات العقارات الصحية (REITs)

يستمر قطاع العقارات الصحية في جذب المستثمرين الباحثين عن التعرض لموجات النمو الديموغرافية وزيادة الإنفاق على الرعاية الصحية. Welltower Inc. (سهم WELL) و Medical Properties Trust (سهم MPW) يمثلان استراتيجيتين مميزتين ضمن صناديق الاستثمار العقارية الصحية، ومع ذلك فقد حجز كل منهما مكانة مهمة في هذا السوق المتنامي. فهم الاختلافات الهيكلية والمسارات المالية لهما ضروري للمستثمرين الذين يقيمون أي صندوق استثمار عقاري صحي يتوافق مع أهدافهم الاستثمارية.

استراتيجيات المحافظ المتباينة تدفع إلى نماذج نمو مختلفة

يركز تشغيل Welltower على مجتمعات السكن لكبار السن، والمرافق الطبية الخارجية، وخصائص الرعاية بعد الحادة عبر أمريكا الشمالية والأسواق الدولية. تدير الشركة أكثر من 2000 مجتمع تستهدف المستأجرين الناضجين وكبار السن، مما يضعها عند تقاطع السكن، والرعاية الصحية، والخدمات الفندقية. يستفيد قطاع تشغيل السكن لكبار السن (SHO) من نقص هيكلي، مما يخلق موجات دفع لزيادة الإشغال طوال عام 2025 وما بعده. بالإضافة إلى ذلك، تستفيد Welltower من التحول الدائم المفضل للإجراءات الخارجية على حساب الإدخالات الداخلية، مما يسمح لها بتوسيع علاقاتها مع مشغلي أنظمة الصحة.

بالمقابل، يركز Medical Properties جهوده على شراء وتطوير مرافق المستشفيات المؤجرة بصيغة الإيجار الصافي. تشمل محفظته 388 عقارًا تمثل حوالي 39,000 سرير مرخص، مؤجرة لـ 51 شركة تشغيل مستشفيات. عادةً ما تتضمن اتفاقيات الإيجار الخاصة بالشركة فترات ابتدائية تزيد عن 15 سنة مع خيارات تجديد، ويشمل أكثر من 99% من العقود زيادات سنوية في الإيجار مرتبطة بحركات مؤشر أسعار المستهلك. يخلق هذا الهيكل تدفقات نقدية متوقعة، لكنه يعرض الشركة لمخاطر التركيز على المشغلين.

إعادة تدوير رأس المال والموقف المالي

كلتا الشركتين تستخدم استراتيجيات إعادة تدوير رأس مال منضبطة لتمويل مبادرات النمو وتقوية المواقف المالية. ينقل نموذج الإيجار الصافي الثلاثي لـ Welltower مسؤولية صيانة الممتلكات، والتأمين، والضرائب إلى المستأجرين، مما يخلق استقرارًا في الإيرادات مع الحد من الأعباء التشغيلية. تمكن الشركة من الوصول إلى تصنيفات ائتمانية عالية الجودة من وكالات التصنيف الكبرى، مما يدعم ظروف سوق الدين المواتية، ويدعم خطط استحواذها وأنشطتها التنموية.

يسعى Medical Properties بالمثل إلى استراتيجيات تصفية الأصول وإعادة التوظيف لتحسين تكوين محفظته وتعزيز مرونته المالية. ومع ذلك، يواجه تحديات سيولة أكبر، مما يتطلب إدارة دقيقة لديونه وعلاقاته مع المستأجرين للحفاظ على الاستقرار المالي.

نمو الأرباح وتوقعات المحللين تروي قصصًا متضاربة

تكشف تقديرات المحللين الإجماعية عن مسارات مختلفة بشكل ملحوظ لهذه الصناديق العقارية الصحية. من المتوقع أن تتوسع مبيعات Welltower وFFO( للأرباح لكل سهم بنسبة 29.8% و21.5% على التوالي في عام 2025. ومن الجدير بالذكر أن تقديرات المحللين لكلا العامين قد اتجهت نحو الارتفاع خلال الشهر السابق، مما يشير إلى ثقة متزايدة في أساسيات السهم.

أما Medical Properties، فتقدم صورة معاكسة. يتوقع المحللون أن تنكمش المبيعات بنسبة 5.1% في 2025، وأن ينخفض FFO لكل سهم بنسبة 31.3% على أساس سنوي. كما أن التعديلات الأخيرة على التقديرات لكل من 2025 و2026 قد تحركت نحو الانخفاض، مما يعكس مخاوف السوق بشأن أداء المستأجرين والضغوط التشغيلية.

التقييم والأداء السوقي الأخير

خلال الربع الماضي، ارتفع سهم Welltower بنسبة 6.5%، بينما زاد سهم Medical Properties بنسبة 2%، مقارنة بانخفاض قدره 1.4% لقطاع الصناديق العقارية الصحية الأوسع. يمتد هذا الفرق في الأداء إلى مضاعفات التقييم: يتداول Welltower عند نسبة سعر إلى FFO متوقعة خلال 12 شهرًا تبلغ 30.97X )فوق متوسطه الثلاثي السنوات(، بينما يتداول سهم Medical Properties عند 7.71X )أيضًا مرتفع مقارنة بالمستويات التاريخية(. يعكس الفارق الكبير في التقييم تمييز السوق فيما يتعلق بآفاق النمو والصحة المالية.

لماذا ينجذب المستثمرون الباحثون عن النمو إلى Welltower

يبرز Welltower كخيار متفوق للمستثمرين الذين يركزون على التقدير الرأسمالي على المدى الطويل. يجمع بين عوامل دفع ديموغرافية مواتية، وتعرض متنوع لقطاعات عالية النمو )السكن لكبار السن والمرافق الخارجية(، ودرجة ائتمانية عالية، وموارد قوية في الميزانية العمومية، مما يخلق فرضية استثمارية مقنعة. كما يدعم مسار مراجعة الأرباح الإيجابي للشركة هذا التوجه.

أما Medical Properties، فبالرغم من تقديمه نقاط دخول أقل من حيث التقييم، إلا أنه يواجه تحديات تشمل مخاطر التركيز على المشغلين، وتراجع الزخم الربحي، والتحديات الهيكلية في نموذج المستشفيات المؤجرة بصيغة الإيجار الصافي. هذه العوامل تقيد إمكاناته الصعودية على المدى القريب والمتوسط.

يعكس إجماع المحللين هذا التقييم: يحمل Welltower تصنيف Zacks )3 #2 (Buy) rating, while Medical Properties holds a #Hold(. للمستثمرين الباحثين عن تعرض للصناديق العقارية الصحية ذات النمو مع أساسيات قوية، يمثل سهم Welltower فرصة أكثر إقناعًا في بيئة السوق الحالية.