لماذا لا تزال صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (REIT ETFs) تعمل بشكل جيد رغم تراجع سوق العقارات

صراع العقارات التقليدية امتد إلى محافظ الاستثمار.

لماذا يهم الأمر: لقد أثرت التضخم المرتفع وأسعار الفائدة العالية على قطاع العقارات خلال السنوات القليلة الماضية. لم تكن صناديق الاستثمار العقاري أو صناديق المؤشرات المتداولة للعقارات (REIT ETFs) معفاة من التأثر. ومع ذلك، فإن هذه الصناديق المتداولة تحظى بشعبية بين المستثمرين الباحثين عن الدخل. فهي تولد نقدًا ويمكن أن تساعد في تنويع المحفظة. فإلى أين تتناسب مع محفظتك؟ وأي صناديق REIT ETFs يراها محللو Morningstar من بين الأفضل؟

دان سوتيروف هو المدير المساعد للاستراتيجيات السلبية في الولايات المتحدة لمورنينج ستار ومحرر النشرة الإخبارية ETFInvestor الخاصة بمورنينج ستار.

12 سؤالًا حول صناديق REIT ETFs

1. لنبدأ بشرح. ما هو صندوق استثمار عقاري متداول (REIT ETF)، وكيف يعمل؟
2. ما الذي يميز صناديق REIT عن الأسهم الأخرى؟
3. ما نوع الاستراتيجيات التي تستخدمها صناديق REIT عادةً؟
4. هناك صناديق REIT سلبية ونشطة. هل الرسوم الأعلى لصناديق REIT النشطة تستحق العناء؟ ماذا يدفع المستثمرون الباحثون عن الدخل مقابل ذلك؟
5. هل هناك خصائص أساسية تميز بعض الصناديق عن غيرها؟
6. لنتحدث عن الأداء. كيف كانت أداء صناديق REIT ETFs؟
7. أدت سنوات الصراع ضد التضخم إلى رفع أسعار الفائدة وخلق بيئة صعبة للعقارات. يحتفظ الاحتياطي الفيدرالي بأسعار الفائدة ثابتة بعد ثلاثة تخفيضات في العام الماضي. كيف كان أداء صناديق REIT ETFs مقارنة بالسوق الأوسع منذ 2022؟
8. الدخل هو الهدف الرئيسي لهذه الصناديق. كيف يمكن للمستثمرين الباحثين عن الدخل تقليل ضرائبهم؟ وأين هو أفضل مكان للاحتفاظ بهذه الاستثمارات؟
9. لنتحدث عن الأنواع المختلفة من صناديق REIT ETFs وما يراه محللو Morningstar فيها. أولاً، الصناديق العامة. ماذا سيجد المستثمرون عادةً في هذه الصناديق، وأيها يحصل على تصنيف فضي أو ذهبي؟
10. إذا أراد مستثمر يبحث عن الدخل التركيز على العقارات الأمريكية، فما هي الصناديق التي تؤدي بشكل جيد في هذا المجال؟
11. وماذا عن الاستثمار في العقارات خارج الولايات المتحدة؟
12. ما هو الاستنتاج للمستثمرين الباحثين عن الدخل الذين يفكرون في إضافة صندوق REIT إلى محفظتهم؟

اقتباس رئيسي حول صناديق REIT ETFs في بيئة ارتفاع أسعار الفائدة

إذا فكرت في كيفية هيكلتها، فهي تضطر إلى إعادة جزء كبير من أرباحها للمستثمرين كتواريخ توزيع دخل. هذا يعني أنها لا تمتلك أرباحًا محتجزة لشراء عقارات جديدة أو لإعادة استثمارها في أعمالها. لذلك، عليها تمويل معظم أنشطتها. هذا يعني أن تكاليف التمويل مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بسعر الفائدة الحالي عندما تتخذ ديونًا أو قروضًا أو أي شيء من هذا القبيل. فهي حساسة جدًا لدورة أسعار الفائدة. وقد رأينا ذلك خلال السنوات الأربع الماضية.

دان سوتيروف، المدير المساعد للاستراتيجيات السلبية في الولايات المتحدة لمورنينج ستار

الاستنتاج: قد يدفع جاذبية الدخل بعض المستثمرين إلى المراهنة بشكل أكبر على صناديق REIT ETFs مما ينبغي. قطاع العقارات يشكل جزءًا صغيرًا من السوق الكلي للأسهم. يمكن أن يتراوح بين 2%-3% حسب ظروف السوق، وفقًا لسوتيروف. قد لا يكون من المجدي تخصيص أكثر من ذلك لهذا المجال المتخصص. لقد عانت صناديق REIT ETFs من أداء ضعيف مقارنة بالسوق خلال الـ15 سنة الماضية. ومع ذلك، لا يزال العديد من المستثمرين مهتمين بالدخل. يقول محرر النشرة Morningstar ETFInvestor إن المستثمرين يمكنهم النظر في استراتيجيات أوسع مثل استراتيجيات توزيع الأرباح واستراتيجيات البيع على المكشوف التي لا تتخذ رهانات كبيرة على القطاع مثل REITs.

المزيد من مورنينج ستار حول صناديق REIT السلبية والنشطة

يمتلك المديرون النشطون ميزة طفيفة على نظرائهم السلبيين في فئة العقارات. لكن سوتيروف يقول إن الفارق ليس كبيرًا جدًا. ويشجع المستثمرين الباحثين عن الدخل على مراقبة مصدر الأداء لتحديد ما إذا كانت الرسوم الأعلى لصناديق REIT النشطة تستحق ذلك بالنسبة لهم. اطلع على مقالين يشرحان ما يحتاج المستثمرون لمعرفته حول صناديق REIT السلبية والنشطة.

اشترك في نشرة Morningstar ETFInvestor

تتناول سوزان دزيوبينسكي، خبيرة الاستثمار في مورنينج ستار ومقدمة مشاركة في The Morning Filter، مزايا وعيوب الاستثمار في صناديق REIT. وشاهد أيضًا أفضل 9 صناديق ETF للمستثمرين الباحثين عن الدخل والتي برزت في عام 2025.

الأوراق المالية المذكورة في هذه الحلقة:

صندوق Vanguard العقاري VNQ

صندوق Schwab US REIT SCHH

صندوق Dimensional US Real Estate DFAR

صندوق Vanguard العالمي خارج الولايات المتحدة VNQI