Kebangkitan Aset Dunia Nyata di pasar kripto

Konsep Aset Dunia Nyata ( RWA ) telah ada di pasar kripto sejak 2018, di mana tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) memiliki banyak kesamaan dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena regulasi yang tidak memadai dan kurangnya keuntungan potensi yang jelas, upaya awal ini tidak membentuk skala pasar yang matang.

Pada tahun 2022, dengan terus meningkatnya suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara signifikan melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di pasar kripto. Oleh karena itu, menjadikan obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA untuk ditokenisasi semakin menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi yang sudah matang, serta institusi keuangan tradisional seperti Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, dan bahkan beberapa pemerintah mulai mengeksplorasi RWA.

Dalam dua tahun terakhir, telah muncul sejumlah kecil proyek RWA real estat di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat melalui berbagai cara, mendiversifikasi produk investasi real estat, dan menurunkan ambang batas investasi. Penelitian ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta potensi pasarnya. Mengingat proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk sektor real estat di Amerika Utara, diskusi mengenai kebijakan, peraturan, dan kondisi pasar yang relevan akan terutama mencakup pasar real estat Amerika Utara.

Metode Tokenisasi Pasar Real Estat

Pasar real estat adalah bidang besar yang penuh dengan peluang investasi. Sebuah penelitian pada bulan Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar, sementara nilai pasar real estat yang terdaftar secara global mencapai 2,66 triliun dolar.

Permintaan inti dari pasar real estat yang tertokenisasi adalah untuk mencapai satu atau beberapa tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Bentuk utama produk ini biasanya ada dalam tiga jenis:

1. pendanaan kepemilikan real estat yang terfragmentasi.

2. produk indeks pasar real estat di wilayah tertentu.

3. token real estat digunakan untuk pinjaman dengan jaminan.

Selain itu, tokenisasi properti yang diunggah ke blockchain juga memiliki potensi untuk meningkatkan transparansi aset real estat dan demokratisasi tata kelola.

Jika Anda familiar dengan Real Estate Investment Trust (REIT), ini adalah jenis perusahaan yang memiliki properti yang menghasilkan keuntungan dan mengelola atau meminjamkan untuk membiayai properti tersebut. REIT menawarkan peluang investasi yang mirip dengan reksa dana, memungkinkan investor biasa untuk mendapatkan pendapatan investasi properti dan total pengembalian yang mirip dengan dividen, serta berkontribusi pada pertumbuhan pasar properti di daerah tersebut. REIT dan RWA properti memiliki banyak kesamaan dalam menyediakan peluang investasi properti yang terfragmentasi, keduanya secara efektif menurunkan ambang batas investasi dan meningkatkan likuiditas aset properti. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan pengelolaan atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, mereka memberikan kerangka acuan yang dapat digunakan untuk proyek RWA properti dalam hal pemeriksaan aset yang ketat, operasi, serta struktur investasi.

Melalui pengamatan terhadap operasi proyek RWA real estat selama hampir dua tahun terakhir, kami telah memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan mereka.

Biasanya, proyek RWA properti memiliki beberapa kelebihan dan kekurangan yang sama. Namun, ketika mempelajari kasus spesifik secara mendalam, ditemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi nyata yang berbeda selama proses operasional.

Analisis Kasus

Bab ini memilih tiga proyek RWA real estat untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk tokenisasi pasar real estat, dan masing-masing memiliki perwakilan tertentu di bidangnya. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih berada di tahap awal, dan produknya belum melalui verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat yang paling awal, fokus pada tokenisasi real estat residensial di Amerika Serikat melalui Ethereum dan blockchain Gnosis ( terutama di Gnosis ) untuk investasi ritel.

RealT membeli properti residensial dan men-token-kan properti yang dimiliki sesuai dengan peraturan AS. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti ini didelegasikan kepada lembaga pengelola pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti ini dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Seperti yang dinyatakan di situs web mereka, jika perusahaan tersebut gagal bayar, pemilik token berhak menunjuk perusahaan lain untuk mengelola properti yang dimiliki. Namun, perlu dicatat bahwa perjanjian tersebut tidak mewajibkan RealT untuk terlibat dalam investasi pada token properti yang mereka tawarkan di pasar. Pengguna yang memegang token properti dapat menerima sewa dari rumah tersebut setiap bulan, dengan jumlah yang perlu dikurangi sekitar 2,5% untuk cadangan pemeliharaan dan biasanya sekitar 10% biaya manajemen.

Sebagai contoh dari sebuah properti di Montgomery, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, harga setiap token adalah 52,10 dolar AS, dan total diterbitkan 6.200 token. Properti tersebut menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi total biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1.978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, yang menghasilkan tingkat profit tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% token ke pasar, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama dengan pelanggan, dan mempertahankan model yang hampir tanpa risiko untuk beroperasi. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa, dan mengambil sisa dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan pengelolaan. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu pengelolaan, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan men-tokenisasi mereka ke pasar.

Namun, meskipun kepemilikan terdesentralisasi membantu dalam membagi risiko di antara para investor, hal ini juga menghadirkan tantangan. Ketika proporsi investasi investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan bisa terlalu tinggi dan menjadi tidak berkelanjutan. Sebuah laporan menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token real estat dan RealT. RealT memilih lembaga pengelola untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan yang besar atas properti tersebut, mereka akan berusaha untuk mengurangi biaya manajemen; karena pengelolaan yang buruk akan berdampak negatif besar bagi mereka. Namun, jika proporsi saham RealT terlalu tinggi, pertama-tama ini akan mengurangi likuiditas token, kedua pemegang saham kecil tidak akan menjalankan tanggung jawab pengawasan. Semua pemegang token berharap pemegang saham besar dapat mengawasi apakah lembaga pengelola yang dipekerjakan bekerja dengan efisien dan bertanggung jawab. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin kekurangan motivasi yang cukup untuk memilih lembaga pengelola dengan cermat dan terlibat aktif dalam pengawasan, sehingga pengawasan yang efektif terhadap lembaga pengelola akan menjadi sangat sulit bagi banyak investor ritel.

Dengan melihat sepuluh token properti terbaru yang terjual habis di pasar RealT, dan menggunakan penjelajah blockchain terkait untuk mengetahui berapa banyak pemegang untuk setiap properti. Seperti yang Anda lihat di grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda untuk memastikan harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dan ada sekitar 500 pemegang token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Sekarang, gabungkan jumlah token setiap pemegang untuk menghitung kisaran investasi investor RealT.

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% investor berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, 1% investor berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah berhasil menciptakan pasar investasi real estate untuk investor ritel hingga tingkat tertentu, dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Kemudian berdasarkan data transaksi yang dicari di alamat dompet Gnosis di jaringan operasi utama RealT, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar AS dalam bentuk sewa. Biaya platform bervariasi berdasarkan biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, berkisar antara 2,5% - 3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150K hingga 180K dolar AS dalam dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak diwajibkan untuk berpartisipasi dalam investasi properti, dan jika memilih untuk berpartisipasi, tidak ada batasan atau penjelasan tertentu mengenai tingkat partisipasi mereka, maka keuntungan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa tidak dapat diketahui.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas inti perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT juga mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai induk dari serangkaian perusahaan real estat. Seperti Real Token Inc., Real Token LLC(LLC: perusahaan dengan tanggung jawab terbatas) tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berinvestasi di semua properti hanya dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Terakhir, RealT mendirikan seri LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap seri LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak mempengaruhi properti lain di bawah RealT atau operasi induknya.

Parcl

Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga pasar real estat global. Parcl digunakan melalui arsitektur AMM untuk menciptakan aset sintetis yang terkait dengan real estat yang menghadap pasar. Parcl telah meluncurkan Parcl LabsPrice Feed untuk membuat indeks real estat tertentu berdasarkan riwayat penjualannya. Durasi riwayat dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi pada pergerakan harga properti, dengan harga real estat di daerah tersebut membangun posisi bullish atau bearish.

Metode ini, karena tidak adanya transaksi jual beli properti yang nyata, membuat Parcl terhindar dari masalah hukum yang terlibat dalam operasi real estat yang sebenarnya. Anda juga dapat meragukan apakah ini benar-benar dapat dianggap sebagai proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, mendapatkan investasi dari beberapa perusahaan terkenal, dan karena keunikannya, wajar untuk memasukkannya dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA real estat.

Testnet Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dan saat ini TVL-nya adalah 16 juta USD. Namun, setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 USD dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl mudah digunakan dan mengalami peningkatan yang cepat, penyedia harga Parcl Labs dan desain pasar indeks sudah cukup matang. Dalam aspek operasional, tim Parcl aktif meluncurkan Parcl Point, Real Estate Royale, dan program akuisisi pengguna lainnya. Meskipun ada keuntungan ini dan dukungan dari banyak institusi investasi terkemuka, Parcl masih mempertahankan perhatian pasar dan pangsa pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume transaksi yang terbatas. Mungkin ini membuktikan bahwa pasar enkripsi belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.

Reinno

Beberapa perusahaan kripto besar juga sedang mengeksplorasi produk di arah RWA real estat. RealT juga menawarkan opsi menggunakan real estat yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini hanya terbatas pada token real estat yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip dengan produk peminjaman token, dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik real estat individu.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, namun proyek ini memperkenalkan dua produk terkait RWA yang berhubungan dengan real estat yang patut disebutkan.

Produk pertama adalah layanan pinjaman yang berbasis pada properti yang tertokenisasi. Ketika pemilik properti membutuhkan pembiayaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan kendaraan tujuan khusus ( yang juga dikenal sebagai SPV di Delaware, yang merupakan anak perusahaan yang didirikan oleh perusahaan induk untuk mengisolasi risiko keuangan. Status hukumnya sebagai perusahaan independen membuat kewajibannya aman bahkan jika perusahaan induk bangkrut. Di Amerika Serikat, SPV biasanya sama dengan LLC. ) kemudian, Reinno akan untuk