暗号通貨市場における現実世界の資産の発展

リアルワールドアセット(RWA)の概念は2018年に暗号資産市場に現れ、当時の資産トークン化や証券トークン発行と多くの類似点があります。しかし、規制の不備や顕著なリターンの優位性が欠如していたため、これらの初期の試みは成熟した市場規模を形成することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が上昇するにつれて、アメリカ国債の利回りは暗号業界のステーブルコイン貸出利率を明らかに上回りました。したがって、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関はRWAの探索を開始しました。

ここ2年間、市場には少数の不動産RWAプロジェクトが現れました。これらは不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品の多様化を図り、投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の長所と短所、及びその潜在市場について考察します。議論は主に北米の不動産市場に関連する政策、規制、及び市場条件に関わるものとなるでしょう。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は巨大な投資分野です。2023年3月の研究によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルに達しています。

トークン化された不動産市場の核心的な目標には、多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家層を惹きつけ、不動産資産の流動性と価値を向上させることが含まれます。主な形態は三つあります:

1. フラクショナル不動産所有融資
2. 地域別不動産市場指数商品
3. 不動産トークンを担保にした貸付

さらに、不動産のトークン化がブロックチェーン上に行われることで、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性があります。

不動産投資信託(REIT)は、不動産RWAとともに、断片化した不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があり、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは通常、投資者に管理機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制枠組みの下での資産の審査、運営および投資構造は、不動産RWAプロジェクトに対する参考枠組みを提供しています。

近2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することで、それらの長所と短所についていくつかの明確な認識を得ました。

不動産RWAプロジェクトの主な利点は次のとおりです:

• 投資のハードルを下げる
• 資産の流動性を高める
• 投資の透明性を高める
• フラグメンテーション所有権の実現
• 投資家の層を広げる

主な欠点は次のとおりです:

• 法律および規制の不確実性
• 資産管理と維持コストが高い
• 利益相反の可能性
• 流動性リスク
• 技術リスク

具体的なプロジェクトは、実際の運営において、管理や製品の方法の違いにより、遭遇する状況が異なります。

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ケーススタディ

RealT

RealTは2019年に登場し、最初の不動産RWAプロジェクトの1つであり、ブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産をトークン化し、個人投資家に提供することに特化しています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産を暗号化します。不動産の管理、維持、賃料の収集は第三者機関が担当します。費用を差し引いた後、賃料は通貨保有者に分配されます。RealTは暗号化プロセスを担当しますが、不動産資産を保有する会社とは法的に分離されています。

モンゴメリーの不動産を例に挙げると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンは52.10ドル、合計6,200トークンです。毎月の賃貸収入は2,600ドルで、622ドルの運営管理費を差し引いた後、月間純利益は1,978ドル、年間合計は23,736ドルです。各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年間利益率は7.35%です。

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RealTは市場に対して100%の通貨を提供し、顧客と共同投資する必要がなく、ほぼ無リスクの運営モデルを維持しています。管理機関は家賃の8%を取得し、維持費から残りの部分を取得し、投資プラットフォームはわずか2%のトークン化および監督管理費用を徴収します。

しかし、分散所有権は挑戦ももたらします。投資家の投資比率が小さすぎると、企業の管理コストが高くなり、持続可能でなくなる可能性があります。RealTとトークン保有者の間には利益相反が存在する可能性があります。もしRealTの株式比率が大きすぎるまたは小さすぎると、管理効率や監督責任の履行に影響を与える可能性があります。

RealTが最近売り切れた10の不動産トークンを分析したところ、ほとんどの不動産がデトロイトに位置し、約500人のトークン保有者がいることがわかりました。その中で、2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。約90%の投資家が500ドル未満を投資しており、9%が500-2,000ドルを投資し、1%がその額を超えています。これは、RealTが一定程度、個人投資家に不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。

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ブロックチェーンデータによると、RealTは合計約600万ドルの賃貸収入を分配しました。プラットフォーム手数料は賃貸収入の2.5%-3%の間であり、過去2年間で約150K-180Kドルの収入に相当します。しかし、RealTが賃貸収入から得た具体的な利益は不明です。

会社の構造から見ると、RealTはデラウェア州に複数のエンティティを設立しています。これには、コアオペレーションエンティティであるReal Token Inc.、不動産会社の親会社であるReal Token LLC、そして各投資不動産のために設立された一連のLLCが含まれます。この構造はリスクを隔離することを目的としており、個々の不動産の問題が他の不動産や親会社の運営に影響を与えないようにしています。

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)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を提供します。Parclは特定の地域の不動産指数を作成するための価格データソースを導入しました。投資家は不動産価格の動向を投機することができます。

この方法は、実際の不動産運営における法的問題を回避します。Parclが本当に不動産RWAプロジェクトに該当するかどうかは疑問がありますが、業界の多くの著名企業からの投資を受けており、不動産RWA製品の多様化について議論する際には注目に値します。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経ても、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、アクティブユーザーは50人未満です。

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Parcl製品は使いやすく、迅速にアップグレードされるにもかかわらず、インデックス市場の設計は比較的成熟しており、チームも積極的にプロモーションを行っているが、それでも相対的に低い市場の関心とシェアを維持している。これは、暗号資産市場が不動産インデックス製品を迎える準備がまだ整っていない可能性を示している。

) レイノ

いくつかの大型暗号資産企業も不動産RWA製品を探索しています。Rippleはそのチームがユーザーが不動産をトークン化し、抵当貸付を行うことをサポートしようとしていると発表しました。MakerDAOもパートナーと協力して不動産の抵当貸付を支援しています。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトです。市場にあまり足跡を残していないものの、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。

最初はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者は不動産の書類をReinnoに提出し、承認された後、Reinnoは特別目的会社を設立し、不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成します。所有者はトークンを担保として貸し出すことができます。

第二のものは住宅ローンの資金調達です。ユーザーは銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、その不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、ユーザーはその後、固定金利で契約に対してこのローンを返済します。

Reinnoの運営は依然として中央集権的でオフラインのモデルであり、顧客は通常、物件の書類を直接提出する必要があります。この方法には明らかなリスクが存在し、例えば、借り手がデフォルトした際に訴訟を起こすことが難しいこと、物件の所有権移転による"二重使用"の問題などです。これらのリスクは、プロジェクトが運営を停止する理由の一つである可能性があり、今後の不動産RWAにはこれらの問題を解決するためにより成熟した法的枠組みが必要です。

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まとめ

不動産RWAは比較的新しい概念であり、明確な市場規模や主要プロジェクトはまだ形成されていません。現在運営されているプロジェクトは、規模やユーザーベースの面で比較的小さいです。この分野では厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みが必要です。一部のプロジェクトはリスク隔離の企業構造を採用するか、関連する金融商品を投資対象として選択し、運営リスクを低減しています。しかし、不動産RWAの潜在能力を十分に発揮するためには、立法の進展と運営のコンプライアンスが不可欠です。

立法に関して、不動産RWAは明確で一貫した枠組みを確立していません。アメリカの異なる規制機関はトークンの分類に関して意見が分かれており、国際的な規制の枠組みも参考にするものが不足しています。この不一致はルールの不明確さとプロセスの混乱を引き起こし、潜在的な投資家を脅かし、不動産のトークン化の長期的な実行可能性を危険にさらしています。

規制状況が混乱しているにもかかわらず、多くの著名企業が不動産RWAに取り組んでおり、少数のプロジェクトが1-2年間の運営を通じて製品の実現可能性を初めて証明しています。不動産は金融投資分野の中で大規模なセクターであり、関連する法律の枠組みが確立・整備されるにつれて、不動産RWAは急速な発展を迎えることが期待されています。

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