ブロックチェーンにおけるリアルワールドアセットの応用：不動産プロジェクトに焦点を当てる

リアルワールドアセット(RWA)の概念は、暗号通貨市場で長い歴史があり、少なくとも2018年まで遡ることができます。当時の資産トークン化と証券トークン発行(STO)は、現在のRWAの概念と多くの類似点があります。しかし、規制が不完全であり、顕著なリターンが欠如していたため、これらの初期の試みは成熟した市場規模を形成することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き上げられると、アメリカ国債の利回りは暗号業界のステーブルコイン貸出利率を大幅に上回りました。アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的になっています。成熟したDeFiプロジェクトと伝統的な金融機関がRWAを探求し始めました。

近2年間、市場には少量の不動産RWAプロジェクトが現れました。これらのプロジェクトは、不動産投資市場をさまざまな方法で拡大し、不動産投資商品の多様化と投資のハードルを下げることを目的としています。本記事では、これらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の長所と短所、及びその潜在市場について探討します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産市場を対象としているため、関連する政策、規制、及び市場条件は主に北米地域に関するものとなります。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場には巨大な投資機会が秘められています。Statistaの研究によると、2023年3月に北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な要求は、以下の一つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創造し、より広範な投資家グループを引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの製品は主に三つの形態で表れます:

1)断片化された不動産所有権のファイナンス。

2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。

3)不動産トークンを担保にして貸し出す。

さらに、不動産のトークン化がブロックチェーンに載せられることで、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性があります。

不動産投資信託(REIT)と不動産RWAは、分散型の不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があり、いずれも投資のハードルを下げ、不動産資産の流動性を高めることに成功しています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制の枠組みの中で資産の審査、運営、及びその投資構造に関して、リアルエステートRWAプロジェクトにとって参考となる枠組みを提供しています。

近2年間の不動産RWAプロジェクトの運営観察を通じて、それらの長所と短所についていくつかの明確な理解を得ました。

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通常、不動産RWAプロジェクトには上述の利点と欠点があります。しかし、具体的なケースを深く研究すると、管理や製品のアプローチの違いにより、各プロジェクトが運営中に直面する実際の状況はそれぞれ異なることがわかります。

ケーススタディ

本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。各プロジェクトは、不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で一定の代表性を持っています。注意が必要なのは、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的かつ広範な市場検証やテストを受けていないことです。

RealT

RealTは2019年にローンチされ、最初の不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にGnosis上で(EthereumとGnosisブロックチェーン)を通じて、米国の住宅不動産のトークン化を小口投資家に提供することに特化しています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、賃料収集の責任は第三者管理機関に委託されています。費用を差し引いた後、これらの不動産から得られる賃料はトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、彼らは不動産資産を保有する会社と法的に隔離されています。彼らのウェブサイトに記載されているように、もしその会社がデフォルトした場合、トークン所有者は保有する不動産を管理する別の会社を指定する権利を持っています。しかし、注目すべきは、この合意はRealTが市場に提供する不動産トークンへの投資に関与することを強制していないことです。ユーザーが不動産トークンを保有していると、毎月その住宅の賃料を分配され、分配金は約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費を差し引いた額になります。

モンゴメリーの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200個のトークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの賃貸収入を生み出しています。合計622ドルの運営および管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの分配を受け、年間利益率は7.35%になります。

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この不動産について、RealTは市場に100%のトークンを提供しました。これは、RealTが顧客と共同投資する必要がなく、ほぼリスクのないモデルを維持して運営できることを意味します。管理機関は家賃から8%を取得し、維持費から残りの部分を取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産の選択管理機関と監視に対して2%の手数料を請求するだけです。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけて市場にトークン化することに集中できます。

しかし、分散所有権は投資家間でリスクを分散するのに役立つ一方で、課題も引き起こします。投資家の投資割合が小さすぎると、企業の管理コストが高くなり、持続不可能になります。Laurens Swinkelsのレポートは、不動産トークン保有者とRealTとの間の利害対立を説明しています。RealTは所有する不動産を管理するための管理機関を選択します; もしRealTが不動産に大量の所有権を持っている場合、彼らは管理コストを削減しようとします; なぜなら、管理が不十分であれば、彼らにとってのネガティブな影響が大きくなるからです。しかし、もしRealTの持株比率が高すぎると、まずトークンの流動性が減少し、次に不動産の小株主は監視責任を果たさなくなります。すべてのトークン保有者は、大株主が雇用された管理機関が効率的かつ誠実であるかを監視することを期待しています。一方で、もしRealTの持株割合が非常に少ないと、RealTは管理機関を誠実に選定し、積極的に監視に関与する十分な動機を欠く可能性があり、多くの個人投資家にとって、管理機関を効果的に監視することが非常に困難になります。

RealTマーケットで最新の売り切れた10件の不動産トークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の所有者数を調べました。グラフで見られるように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分散させ、各トークンの価格を約50ドルに保っています。大多数の不動産はデトロイトに位置し、約500人のトークン保有者がいます。そのうち2件の不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、各保有者のトークン数を組み合わせてRealT投資家の投資範囲を計算します。

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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%の投資家は500ドルから2,000ドルを投資し、1%の投資家はこの金額を超える投資をしています。これは、RealTが一定程度で個人投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。

RealTは、主要な運営ネットワークであるGnosisのウォレットアドレスで取引データを照会した結果、合計で約600万ドルの家賃を配分したことがわかりました。プラットフォーム手数料は、維持費、保険、税金の変動に応じて、家賃の約2.5%から3%の間で、過去2年間のプラットフォーム収入は約15万ドルから18万ドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することを強制されておらず、参加することを選択した場合でも、その参加の程度には特定の制限や説明がないため、RealTが家賃収入から得る利益は不明です。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中核となる実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLC(LLC:有限責任会社)は不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法律手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約することで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは各投資の不動産のために対応するシリーズLLCを設立しました。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、特定の不動産の財務または法的問題がRealTの他の不動産や親会社の運営に影響を与えないことを保証することを目的としています。

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)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を市場に提供します。Parclは、販売履歴に基づいて特定地域の不動産指数を作成するためにParcl LabsPrice Feedを導入しました。履歴の長さは、不動産の取引頻度に応じて変わることがあります。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的なポジションを取る機会があり、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを取ります。

この方法は実際の不動産売買が存在しないため、Parclは実際の不動産運営に関する法的問題に巻き込まれるのを避けました。また、これは上述の基準を満たしていないため、本当に不動産RWAプロジェクトと呼べるか疑問に思うかもしれません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、多くの有名企業からの投資を受けており、その独自性のために不動産RWAの製品多様化を議論する際に取り入れるのは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在そのTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

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Parclの製品は使いやすく、急速にアップグレードされています。Parcl Labsの価格提供者と指数市場の設計は成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royale、その他のユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは比較的低い市場の関心と市場シェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。おそらく、ある程度は暗号通貨市場が不動産指数製品を迎える準備ができていないことを証明しているのでしょう。

) レイノ

いくつかの大手暗号通貨会社も、不動産RWAの方向性の製品を探求しています。ある会社は、彼らの中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、それに基づいて抵当融資を行うことをサポートするために試みていると発表しました。また、ある会社はパートナーと協力して不動産抵当貸付をサポートしています。RealTもトークン化された不動産をローン担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行した不動産トークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン貸付製品により類似しており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させるものではありません。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトで、マーケットにあまり痕跡を残していませんが、不動産RWAに関連する二つの製品を導入したことは言及する価値があります。

最初の製品はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らは不動産書類をReinnoに提出できます。承認後、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社を設立します。次に、Reinnoは不動産トークンのスマート契約を作成し、所有者はそのトークンをローンの担保として預け入れ、貸し出しを行うことができます。ローンの限度額はトークンの価値に基づいて設定されます。

第二の製品は住宅ローンファイナンスで、ユーザーが銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、彼らは不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、その後、顧客は固定金利で契約に対してそのローンを返済します。