暗号市場における現実世界の資産の再生

リアルワールドアセット(RWA)の概念は2018年に暗号資産市場に存在しており、その当時の資産トークン化と証券トークン発行(STO)は今日のRWA概念と多くの類似点があります。しかし、規制が不十分で明確な潜在的リターンの利点が不足していたため、これらの初期の試みは成熟した市場規模を形成しませんでした。

2022年、アメリカが引き続き利上げを行う中、アメリカ国債の利回りは暗号業界のステーブルコインの貸出利率を大幅に上回りました。したがって、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトやゴールドマン・サックス、JPモルガン、シーメンス、さらにはいくつかの政府などの伝統的な金融機関がRWAの探索を始めています。

ここ2年の間に、市場には少数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは様々な方法で不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品を多様化し、投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトに関するケーススタディを行い、不動産RWAの設計の長所と短所、そしてその潜在的な市場について探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産セクターを対象としているため、関連する政策、規制、及び市場状況の議論は主に北米の不動産市場に関わることになります。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は投資機会に満ちた巨大な分野です。2023年3月の研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルに達しました。

トークン化された不動産市場の核心的な要求は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資者グループを引き寄せ、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの製品の主な表現形式は通常3つあります:

1. フラクショナル不動産所有融資。

2. 地域固有の不動産市場指数商品。

3. 不動産トークンで担保貸出を行う。

さらに、不動産のトークン化は、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性があります。

不動産投資信託(REIT)に精通しているなら、それは利益を生む不動産を保有し、管理またはその不動産を通じて資金調達を行う企業の一種です。REITは共同ファンドに類似した投資機会を提供し、一般投資家が配当のような不動産投資収入や総リターンを得ることを可能にし、その地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、分権化された不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があり、どちらも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制枠組みの下で資産の審査、運営、そしてその投資構造において、REITは不動産RWAプロジェクトに参考となる枠組みを提供しています。

近2年間の不動産RWAプロジェクトの運営観察を通じて、私たちはそれらの長所と短所についていくつかの明確な認識を持つようになりました。

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通常、不動産RWAプロジェクトにはいくつかの共通の利点と欠点があります。しかし、具体的なケースを深く研究すると、管理や製品のアプローチの違いにより、各プロジェクトが運営過程で直面する実際の状況は異なることがわかります。

ケーススタディ

本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを選択して分析します。各プロジェクトは、不動産市場をトークン化するために異なる方法を採用しており、それぞれの分野で一定の代表性を持っています。注意が必要なのは、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的かつ広範な市場検証やテストを経験していないということです。

RealT

RealTは2019年に発表され、最初の不動産RWAプロジェクトの1つで、EthereumとGnosisのブロックチェーン(を通じて主にGnosis上で)アメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに焦点を当てています。

RealTは住宅用不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、及び家賃の徴収の責任は、第三者管理機関に委託されています。費用を差し引いた後、これらの不動産から得られる家賃は、そのトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは不動産資産を保有する会社と法律的に分離されています。彼らのウェブサイトによれば、その会社がデフォルトした場合、トークン所有者は別の会社を指定して保有不動産を管理させる権利があります。しかし、重要なのは、この協定はRealTが市場に提供する不動産トークンへの投資に必ずしも関与することを求めていないことです。ユーザーは不動産トークンを保有することで、毎月その家からの家賃を受け取ることができますが、受け取る金額は約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理手数料を差し引いた後のものです。

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モンゴメリーの不動産を例に取ると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200個のトークンが発行されています。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出します。合計622ドルの運営および管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35%になります。

この不動産に関して、RealTは市場に100%のトークンを提供しました。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのないモデルで運営できることを意味します。管理機関は賃貸料から8%を取得し、維持費から残りの部分を取得します。投資プラットフォームはトークン化された不動産、管理機関の選択、管理の監視に対してのみ2%の手数料を請求します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてそれを市場にトークン化することに集中できます。

しかし、所有権の分散は投資家間でリスクを分散するのに役立つ一方で、課題も引き起こします。投資家の投資比率が小さすぎると、会社の管理コストが高すぎて持続可能性が失われます。ある報告書は、不動産トークンの保有者とRealTの間の利益相反を説明しています。RealTは、自身が所有する不動産を管理するための管理機関を選択します; RealTが不動産に対して大量の所有権を持っている場合、彼らは管理コストを削減する努力をします; なぜなら、管理が不十分であると彼らに大きな悪影響を及ぼすからです。しかし、もしRealTの持株比率が大きすぎると、まずトークンの流動性が減少し、次に不動産の小株主は監視責任を果たさなくなります。すべてのトークン保有者は、大株主が雇用された管理機関が効率的に職務を果たしているかを監視することを期待しています。一方、もしRealTの持株比率が極小であれば、RealTは管理機関の選定に対する十分な動機を欠く可能性があり、積極的な監視に関与することが難しくなります。多くの個人投資家にとって、管理機関を効果的に監視することは非常に困難になります。

RealT市場で最新の売り切れた10の不動産トークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を調べました。グラフに見られるように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分散し、各トークンの価格が約50ドルになるようにしています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。そのうち2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、各保有者のトークン数を組み合わせてRealT投資家の投資範囲を計算しています。

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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資しており、約9%の投資家は500から2,000ドルを投資し、1%の投資家はその額を超えています。これは、RealTがある程度、個人投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。

RealTはその主要な運用ネットワークGnosisのウォレットアドレスで取引データを照会したところ、RealTは合計で約600万ドルの賃貸収入を分配しました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金の変動に基づき、賃貸収入の約2.5%-3%の範囲で、過去2年間のプラットフォーム収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することを強制されておらず、参加する場合でもその参加度に特定の制限や説明がないため、RealTが賃貸収入から得る利益は不明です。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、これを会社のコアエンティティとしています。このエンティティは不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営エンティティとしてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、これは一連の不動産会社の親会社です。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLC(LLC:有限責任会社)も不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが一つの会社と契約するだけで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは各投資対象の不動産に対して対応するシリーズLLCを設立しました。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務または法的問題がRealTに属する他の不動産や親会社の運営に影響を与えないことを保証することを目的としています。

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)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMM構造を通じて不動産関連の合成資産を市場向けに提供します。Parclは、販売履歴に基づいて特定地域の不動産指数を作成するためにParcl Labs Price Feedを立ち上げました。履歴の長さは不動産の取引頻度によって変わることがあります。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的な賭けを行う機会があり、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを構築します。

この方法は、現実の不動産売買が存在しないため、Parclは実際の不動産運営に関わる法的問題を回避しています。あなたは、これが本当に不動産RWAプロジェクトと見なされるのか疑問に思うかもしれませんが、上述の基準には適合していません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、いくつかの有名企業からの投資を受けており、その独自性から不動産RWAの製品多様化に関する議論に含めることは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在そのTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経ても、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされます。Parcl Labsの価格提供者と指数市場の設計は比較的成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royale、およびその他のユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは依然として比較的低い市場の注目度と市場シェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量は限られています。これは、暗号資産市場が不動産指数製品を迎える準備がまだ整っていないことをある程度証明しているかもしれません。

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) レイノ

いくつかの大手暗号通貨企業も不動産RWA方向の製品を探求しています。RealTは、トークン化された不動産をローン担保として使用するオプションも提供していますが、このサービスは彼らが発行した不動産トークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン借入製品により似ており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に高めるものではありません。

Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止した廃墟プロジェクトであり、市場にあまり痕跡を残していませんが、不動産RWAに関連する2つの製品を導入したことは注目に値します。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者が資金調達を必要とする場合、彼らは不動産の書類をReinnoに提出できます。承認されると、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社###、通称SPVを設立します。これは親会社によって設立された子会社であり、財務リスクを隔離するために使用されます。独立した会社としての法的地位により、親会社が破産してもその義務は安全です。アメリカでは、SPVは通常LLCと同じです。(その後、Reinnoは