Les REIT continueront-ils à verser d'importants dividendes en 2026 ? Prologis et American Tower en tête

Les REIT versent-ils des dividendes ? Absolument. Les sociétés d’investissement immobilier (REIT) sont devenues synonymes de distributions généreuses aux actionnaires, et 2026 s’annonce comme une autre année record pour les revenus de dividendes dans ce secteur. La performance impressionnante de l’industrie des REIT parle d’elle-même : les données du secteur montrent que celui-ci a distribué plus de 70 milliards de dollars en paiements de dividendes en 2024, avec ce chiffre qui continue de croître en 2025. En regardant vers l’avenir, on peut s’attendre à ce que cette trajectoire ascendante se poursuive, les acteurs majeurs privilégiant les retours aux actionnaires.

Parmi le paysage diversifié des REIT versant des dividendes, deux entreprises sont positionnées pour dominer le classement des paiements totaux de dividendes en 2026 : Prologis et American Tower. Les deux disposent de la capacité financière et de la motivation stratégique pour augmenter leurs distributions aux actionnaires, ce qui en fait les principaux candidats à la croissance des dividendes cette année.

Les géants du dividende : comprendre leur domination

Prologis et American Tower ont dominé le paysage des dividendes REIT l’année dernière, et leurs avantages structurels suggèrent que cette domination perdurera. Il ne s’agit pas simplement de payeurs de dividendes — ils incarnent l’échelle et la stabilité que les investisseurs associent à des REIT matures et stables.

Prologis, avec une valeur de marché proche de 120 milliards de dollars, opère comme l’un des plus grands REIT industriels aux États-Unis. American Tower, évalué à environ 84 milliards de dollars, est un pilier dans la catégorie des REIT d’infrastructure. Entre eux, ils représentent une part importante des engagements en dividendes du secteur, distribuant collectivement environ 7 milliards de dollars par an aux actionnaires.

Prologis : momentum en croissance pour l’expansion des dividendes

Le REIT industriel a distribué environ 3,9 milliards de dollars en dividendes en 2025, soutenu par une génération de trésorerie robuste. La société a généré environ 5,6 milliards de dollars de fonds provenant de ses opérations principales, offrant une marge de sécurité importante pour ses obligations en dividendes.

Le dividende trimestriel actuel est de 1,01 dollar par action, ce qui équivaut à 4,04 dollars sur une base annualisée. Prologis a récemment augmenté son dividende de 5 % en février 2025, et l’analyse de la trajectoire financière de l’entreprise suggère qu’une nouvelle hausse est probable cette année.

Le moteur fondamental : Prologis prévoit que ses fonds provenant de ses opérations principales par action passeront de 5,86 dollars en 2025 à une fourchette projetée de 6,05 à 6,25 dollars en 2026 — soit une croissance annuelle de 3 % à 7 %. Avec une forte génération de trésorerie et un ratio de distribution gérable par rapport au capital disponible, le REIT semble bien positionné pour maintenir son schéma d’augmentations annuelles de dividendes.

Sur cette base, on peut s’attendre à ce que Prologis augmente ses dividendes d’environ 5 % en 2026, portant potentiellement les distributions totales à environ 4,1 milliards de dollars pour l’année. Cela renforcerait la position de leader de l’entreprise parmi les payeurs de dividendes REIT.

American Tower : croissance des dividendes après amélioration du bilan

American Tower a contribué environ 3,2 milliards de dollars en dividendes aux actionnaires en 2025, conservant sa position de deuxième plus grand distributeur de dividendes REIT. Le REIT d’infrastructure verse actuellement 1,70 dollar par action chaque trimestre, ce qui équivaut à environ 800 millions de dollars chaque trimestre.

La capacité de flux de trésorerie pour soutenir ces paiements est considérable. Au troisième trimestre seulement, American Tower a généré 984 millions de dollars de flux de trésorerie disponible après dépenses d’investissement — démontrant la puissance financière sous-jacente à son programme de dividendes.

Fait intéressant, les paiements de dividendes d’American Tower avaient été limités ces dernières années, la direction priorisant l’optimisation du bilan. La société visait un ratio d’endettement compris entre 3,0 et 5,0 fois pour renforcer sa position financière. Au troisième trimestre 2025, cet objectif a été atteint, avec le ratio d’endettement se stabilisant à 4,9 fois.

Avec le renforcement du bilan terminé, American Tower a indiqué son intention de passer à une expansion plus agressive des dividendes. La société vise une croissance annuelle à deux chiffres moyens pour ses dividendes à l’avenir. Cela suggère qu’American Tower augmentera probablement ses dividendes d’environ 5 % en 2026, portant les distributions totales à près de 3,4 milliards de dollars.

Ce que cela signifie pour les investisseurs en dividendes REIT en 2026

Les augmentations de dividendes attendues de la part de Prologis et d’American Tower soulignent une tendance plus large du secteur : les REIT versent-ils des dividendes volontairement ? Les données suggèrent non seulement une volonté, mais un engagement enthousiaste à augmenter les distributions à mesure que les entreprises renforcent leur opérationnel et leur situation financière.

Les deux entreprises prévoient des distributions combinées dépassant 7,5 milliards de dollars d’ici la fin 2026, si leurs augmentations anticipées de 5 % se concrétisent. Cette croissance reflète une force opérationnelle sous-jacente, une amélioration de l’efficacité du capital et la confiance de la direction dans la génération de trésorerie soutenue.

Pour les investisseurs axés sur le revenu, ces deux REIT constituent des placements fondamentaux pour des portefeuilles axés sur les dividendes. Leur échelle, leur positionnement concurrentiel et leur engagement démontré envers une croissance régulière des dividendes créent une base de revenu attrayante. La prévisibilité de leurs distributions — soutenue par la valeur des actifs réels et des structures de baux à long terme — distingue les REIT de nombreux autres secteurs d’actions versant des dividendes.

La trajectoire pour 2026 suggère que les investisseurs en dividendes REIT sont bien placés pour bénéficier d’une croissance continue des distributions, avec Prologis et American Tower en tant qu’indicateurs principaux de l’expansion sectorielle.