هل توقفت الأراضي عن الإمداد بـ "مفتاح الإيقاف المؤقت"؟ وزارة الموارد الطبيعية: ليس إيقافاً للإمداد بأراضي العقارات، بل تحول نحو الأراضي الموجودة "الإمداد الدقيق والأمثل"

الوكالة المالية 16 مارس: (الصحفي لي جيه)

مؤخرًا، انتشرت إشاعة حول “عدم استخدام الأراضي الإنشائية الجديدة بشكل مبدئي لتطوير العقارات التجارية”، حيث فُسرت بعض التفسيرات السوقية على أنها “توقف كامل لتوفير الأراضي العقارية”.

في 16 مارس، عقدت وزارة الموارد الطبيعية مؤتمرًا صحفيًا دوريًا، وشرحت رسميًا بالتعاون مع إدارة الغابات والأراضي الوطنية، “إشعار تعزيز ضمان عناصر الموارد الطبيعية” (المسمى بـ “الوثيقة رقم 38”).

قال مدير إدارة تطوير واستغلال الموارد الطبيعية بوزارة الموارد الطبيعية، كون وي Dong، خلال المؤتمر، إن الوثيقة تؤكد أن الأراضي الإنشائية الجديدة بشكل مبدئي لن تُستخدم لتطوير العقارات التجارية، وهذا لا يعني عدم توفير الأراضي العقارية، بل يركز على استغلال الموارد الموجودة بشكل فعال “توفير دقيق وتفضيل”، مع اتخاذ سياسات حسب المدينة لضبط وتيرة وتوقيت التوفير، لتعزيز الشركات “الحصول على الأراضي وبناء المنازل بشكل جيد”.

وأضاف: “الوثيقة رقم 38 هي وثيقة تحديد السياسات الخاصة بالأراضي والعقارات خلال الخطة الخمسية الخامسة عشرة، وتُعد علامة على انتقال سوق العقارات من مرحلة التوسع في الزيادة إلى مرحلة تنشيط الموجودات”. وأشار وي داي لينغ، رئيس قسم الأبحاث في شركة كريدي سويس شمال الصين، إلى أن السوق يشهد تقلصًا في عرض المساكن، وزيادة قيمة المناطق المركزية، وسيطرة على سوق العقارات المستعملة؛ مع تجديد العقارات التجارية وظهور تجاري المجتمع. بالنسبة للمدن، أصبح تحديث المدينة هو المحور الرئيسي، والتطوير الداخلي والمركّز هو الاتجاه السائد.

تحديد خطين حاسمين للأراضي

قال كون وي Dong إن “الصين الآن تنتقل من مرحلة النمو السريع للمدن إلى مرحلة الاستقرار، ويُركز تطوير المدن على تحسين جودة الموجودات بدلاً من التوسع الكبير”. أوضح أن السياسات تعتمد على مبدأ “تحسين الزيادة وتفعيل الموجودات”، من خلال تنسيق استخدام الأراضي الجديدة والموجودة، كوسيلة رئيسية لتعزيز تحديث المدن والتنمية الداخلية.

وأشار إلى ضرورة استغلال كل قطعة أرض بشكل فعال، باستثناء المشاريع الخاصة بالطاقة والنقل والمياه، حيث لا يجوز أن تتجاوز الأراضي الجديدة المخصصة للبناء مساحة الأراضي الموجودة التي تم تفعيلها، بمعنى “لا يمكن إضافة قطعة أرض جديدة إلا بعد تفعيل قطعة أخرى”. من خلال التنسيق الجيد بين الموجودات والجديد، يمكن تجنب التوسع غير المنظم للمدن، وتحويل الاعتماد من الأراضي الجديدة إلى استغلال المساحات الموجودة.

رأى خبراء أن نظام الربط بين الزيادة في الأراضي وتفعيل الموجودات يعني أن الزيادة في الأراضي المخصصة للتطوير العقاري ستُراقب وتُحد، حيث قال محلل من شركة هوتاي: “الوثيقة رقم 38 تتضمن أهم اختراقات النظام، حيث تم تحديد خطين حاسمين: الأول هو ربط الأراضي الجديدة بتفعيل الموجودات، بحيث لا تتجاوز الأراضي الجديدة المخصصة للبناء مساحة الأراضي الموجودة التي تم تفعيلها، وتطبيق ذلك على مستوى المقاطعة”. والثاني هو إعطاء الأولوية للأراضي الجديدة للمشاريع الكبرى والمشاريع الاجتماعية، بحيث لا تُستخدم بشكل مبدئي لتطوير العقارات التجارية، مع السماح باستخدام الأراضي الصغيرة (مثل الأراضي الجانبية والأراضي بين المباني) لأغراض المرافق الاجتماعية، وتوفير الأراضي للمشاريع السكنية.

ومن الجدير بالذكر أن عبارة “لا يُستخدم بشكل مبدئي لتطوير العقارات التجارية” لا تعني توقف إمدادات الأراضي للمشاريع العقارية، حيث أوضح تشن شين أن “الأراضي الجديدة” تعني الأراضي التي تُوافق على تحويل الأراضي الزراعية والأراضي غير المستغلة إلى استخدامات بناء، أما الأراضي الموجودة التي تم تفعيلها سابقًا فهي غير مشمولة بهذا القيد، ويمكن أن تُستخدم في مشاريع التحديث الصغيرة.

يعتقد محللون أن إصدار الوثيقة رقم 38 هو تكييف دقيق مع التحديات الأساسية الحالية في سوق العقارات، حيث أن المشكلة الكبرى ليست نقص الأراضي، بل ارتفاع المخزون، وأن استهلاك الموجودات هو المهمة الرئيسية في المدى القصير.

قال لي يوجيا، الباحث الرئيسي في مركز سياسات الإسكان بمؤسسة التخطيط الحضري والريف في قوانغدونغ، إن “الهدف القصير المدى هو استهلاك المخزون من العقارات، بما في ذلك العقارات المعروضة للبيع، قيد الإنشاء، والأراضي، وهو أمر ليس سهلاً”. ووفقًا لتقرير صدر عن شركة كريدي سويس ومعهد ميد، استنادًا إلى بيانات عامة، بحلول 2025، أصدرت 313 مدينة في الصين قوائم تفصيلية للأراضي السكنية الموجودة، مع أن المخزون الضيق (الأراضي التي حصلت على تصاريح مسبقة ولم تُبع بعد) في انخفاض، إلا أن المخزون الواسع (الأراضي التي حصلت على الأراضي ولم تبدأ بعد، والأراضي قيد الإنشاء ولم تكتمل) لا يزال عند أعلى مستوياته التاريخية. وتُعد بعض المدن من الدرجة الثانية والثالثة (مثل Zhengzhou وWuhan وChengdu) قادرة على دعم السوق لمدة 3-5 سنوات.

لتعزيز تفعيل الموجودات، اتخذت وزارة الموارد الطبيعية إجراءات فعلية، حيث أظهرت البيانات أن الوزارة، بالتعاون مع وزارة المالية، أصدرت أكثر من 540 مليار يوان من السندات الخاصة بالحكومات المحلية، موجهة بشكل رئيسي لشراء الأراضي غير المستغلة، تلبية لمتطلبات التنمية عالية الجودة.

ما هو تأثير السوق؟

كوثيقة رئيسية في بداية الخطة الخمسية الخامسة عشرة، تتعاون مع سياسات مثل إدارة الديون، وتحديث الأحياء القديمة، لتعزيز تحول صناعة العقارات، فما هو تأثيرها على السوق؟

قال محلل من شركة تيسون: “في المدى القصير، لن يتأثر بشكل كبير بيع الأراضي المحلية وشراء الشركات للأراضي، لأن بعض الأراضي التي حصلت على الموافقة ولم تُخطط بعد يمكن استخدامها للتطوير”. وتوقع أن تتعرض إيرادات المزادات وتوجهات شراء الأراضي من قبل الشركات لضغوط في المدى المتوسط.

لكن تأثير ذلك يختلف بين المدن، فمدن المستوى العالي كانت دائمًا تفرض قيودًا على الأراضي الجديدة، لذا فإن التأثير أقل، أما المدن الصغيرة والمتوسطة، التي تعتمد بشكل أكبر على الأراضي الجديدة، فقد تتأثر أكثر.

قال المحلل: “بشكل عام، من المرجح أن ينخفض عرض الأراضي، مما يسرع عملية التحول إلى نموذج الموجودات، وسيكون تحديث المدن، وتجديد المناطق القديمة، وإعادة تطوير الأراضي ذات الكفاءة المنخفضة، من أهم قنوات الحصول على الأراضي للشركات. كما أن تحديث الأحياء القديمة سيحظى بمزيد من الدعم السياسي”. وتوقع خبراء من معهد ميد أن العرض الجديد للأراضي العقارية سيظل محدودًا، وأن الشركات ستحتاج إلى زيادة استثماراتها في تحديث المدن وتجديد المناطق القديمة، واستكشاف نماذج تفعيل الموجودات لمواكبة الاتجاهات الجديدة.

من جانب شركات التطوير العقاري، أكد أحد كبار المسؤولين أن “في بداية تطبيق السياسات، كانت هناك مخاوف داخلية، لكن بعد دراسة متأنية، أدركنا أن التأثير على الشركات التي تركز على المدن من الدرجة الأولى والثانية ليس كبيرًا”. وأضاف أن التحدي الأكبر هو تحول قدرات الشركات، حيث “في السابق، كان التركيز على التمويل والسرعة والموارد، أما الآن، فالتفعيل للموجودات يتطلب فهم التخطيط والصناعة والتشغيل، وهو منطق مختلف تمامًا”.

وأشار وي داي إلى أن السياسات ستؤثر على سوق الإسكان بشكل خاص، حيث من المتوقع أن ينخفض بشكل كبير الأراضي المخصصة للمساكن التجارية، وأن الاعتماد على تفعيل الموجودات وتحديث المدن سيصبح أساسيًا، مع تراجع مشاريع الأراضي الجديدة، وزيادة ندرة العقارات ذات الجودة العالية، وارتفاع الأسعار. كما ستتزايد الضغوط على المخزون في المناطق النائية، مع تمديد فترات البيع والتسويق. وسيتم توجيه الأولوية للأراضي المخصصة للسكن المضمون، وزيادة إمدادات الإسكان الإيجاري المضمون، وشراء الأراضي ذات الملكية المشتركة، لمواجهة تقلص المعروض من العقارات التجارية، والحفاظ على استقرار الطلب المعيشي.

أما بالنسبة للعقارات التجارية، فالتأثير أكثر مباشرة، حيث قال إن الموافقات على الأراضي التجارية والمكاتب الجديدة، والمراكز التجارية، ستتوقف تقريبًا، وسيكون العرض الجديد محدودًا جدًا. وسيصبح تحديث العقارات التجارية القديمة، وتحويل الوظائف، هو الاتجاه السائد.

وفقًا لبيانات شركة تيسون، بلغ إجمالي مبيعات الأراضي في الصين 33,547 مليار يوان في 2025، بانخفاض سنوي قدره 11%. وحقق 12 إقليمًا (مقاطعة وبلدية مباشرة) نموًا إيجابيًا، مع انتعاش ملحوظ في بعض المناطق الغربية والشمالية الشرقية، بينما لا تزال معظم المناطق الشرقية والوسطى تتراجع.

على وجه التحديد، سجلت مقاطعات مثل تشونغتشينغ، جيلين، يونان، نينغشيا، قويتشو، شينجيانغ، وهولندا السوداء ارتفاعًا في مبيعات الأراضي بنسبة تزيد على 20%. بينما شهدت مقاطعات مثل أنهوي، شنشي، قوانغشي، خنان، شاندونغ، وجيانغسو انخفاضًا كبيرًا، بأكثر من 20%.

قال سون بين بين: “قد تؤثر الوثيقة رقم 38 على إيرادات المزادات المحلية، وتزيد من ضغط دفع الفوائد في المناطق الأقل تطورًا، مما قد يؤثر على قدرة الحكومات على سداد ديونها. على الرغم من أن حزمة إدارة الديون ساعدت على تقليل فوائد الديون، إلا أن السوق الضعيف للمزاد قد يؤدي إلى انخفاض إيرادات الصناديق الحكومية”. وأكد أن إذا كانت السياسات فعالة في استقرار السوق العقارية، فسيكون ذلك إيجابيًا على المدى الطويل للسوق والأراضي.