نشر بان شيي: تأملاتي

قال، في الأيام القليلة الماضية، كنت ألتقي مع الأصدقاء، وكانت المواضيع دائماً تدور حول الأحداث الكبرى في قطاع العقارات، والخسائر الناتجة تُحسب بتريليونات، وكامل الصناعة على وشك الانهيار.
هذه القضية جلبت الألم لعدد لا يحصى من الأسر وللمجتمع بأسره، وقد يستغرق الأمر سنوات، أو عشرات السنين، ليتعافى ببطء.
أولاً، الجذور الأساسية للصناعة: الاختلال الوراثي في النموذج
1. من توزيع السكن الاجتماعي إلى السكن التجاري: استلهام نموذج هونغ كونغ ولكن مع انحراف، وتحوير قواعد المساحات المشتركة، مما يزرع مخاطر داخلية في الصناعة.
2. السيطرة المفرطة على الرافعة المالية للرهون العقارية: تراجع نسبة الدفعة الأولى من خمسين بالمئة إلى الصفر، وانتشار عمليات غير قانونية مثل التقسيط على الدفعة الأولى، والعقود المزدوجة، وتزوير التدفقات المالية، مما أدى إلى تضخيم مخاطر الرافعة بشكل غير محدود.
3. نظام البيع المسبق والبنك العقاري للأراضي: يتيح نظام البيع المسبق للمطورين البيع قبل البناء، مما يختلس الأموال، ويعزز نموذج البنك العقاري للأراضي من احتكار المطورين للأراضي، واعتماد الحكومة على إيرادات الأراضي، مما يشكل مجتمع مصالح مشوه.
ثانياً، التحول غير الطبيعي في الصناعة: الانحراف عن الجوهر وفقدان السيطرة
1. تشويه منطق المنافسة: تحولت الصناعة من "بناء منازل جيدة" إلى "مقارنة الرافعة، والمنافسة على الأراضي، والمقارنة على الحجم"، مع الاعتماد على الديون العالية، والتداول السريع، وتحول التمويل إلى جوهر غير سكني.
2. دورة مفرغة من التدهور البيئي: يعتمد المطورون على أموال البيع المسبق، ويستمرون في تمويل عملياتهم من خلال اقتراض أموال جديدة وسداد الديون القديمة؛ وتقوم الحكومة برفع أسعار الأراضي؛ ويطارد المشترون الارتفاعات بشكل أعمى، مما يضخم الفقاعات، ويصبح الأمر بمثابة لعبة "الطبول والنفخ" في مخطط بونزي، مع ضعف شديد.
3. القيود على الرأي والقواعد: أجواء الصناعة تقتصر على التمجيد، والمشككون يُنظر إليهم كغرباء، ويفوتون فرصة التصحيح المبكر.
المشكلة ليست في أسعار العقارات، بل في النموذج بأكمله. البيع المسبق، والمساحات المشتركة، والمالية العقارية، كلها تدفع الصناعة تدريجياً نحو الهاوية.
ذرة رماد من العصر، تقع على عدد لا يحصى من الأسر، وتتحول إلى جبل.