Acabou de comprar uma casa ou está pensando em refinanciar? Aqui está algo que a maioria das pessoas não percebe - você pode conseguir deduzir muito mais dos seus custos de fechamento do que imagina, especialmente se isso elevar suas deduções detalhadas acima do limite da dedução padrão.

Primeiro, deixe-me esclarecer o grande equívoco: nem todos os custos de fechamento são dedutíveis de impostos. O IRS é bastante seletivo sobre o que conta. Geralmente, se for uma despesa relacionada a impostos ou juros, você tem uma chance de deduzi-la. Mas há algumas despesas que o IRS classifica como juros que a maioria de nós não pensaria automaticamente dessa forma.

Vamos detalhar quais custos de fechamento são dedutíveis de impostos quando você está comprando. Os impostos sobre propriedade são dedutíveis no ano em que você os paga, mas há um limite - você só pode deduzir até $10.000 combinados entre impostos sobre propriedade, impostos sobre vendas e impostos de renda estaduais/locais. Se você for casado declarando separadamente, esse limite cai para $5.000.

Depois, há juros pré-pagos. Quando você fecha no meio do mês, deve ao credor juros por esses dias parciais antes do seu primeiro pagamento oficial. Isso é dedutível assim como juros de hipoteca regulares. Falando em juros de hipoteca, se seu empréstimo estiver garantido pela sua casa e o dinheiro foi usado para comprar ou melhorar sua residência principal ou uma segunda casa, você pode deduzi-lo. Há um limite, porém - apenas juros sobre os primeiros $750.000 de dívida hipotecária qualificam (ou $375.000 se casado declarando separadamente).

Os pontos de desconto são outro item que as pessoas costumam esquecer. Aquelas taxas que você paga para reduzir sua taxa de juros? O IRS os trata como juros pré-pagos, então geralmente são dedutíveis no ano em que você os paga. O mesmo vale para taxas de originação do empréstimo - as taxas de análise e processamento que seu credor cobra. Você pode até deduzir essas taxas se o vendedor as pagou em seu nome, desde que certas condições sejam atendidas.

Prêmios de seguro hipotecário também são dedutíveis - seja PMI, taxas de financiamento VA, taxas de garantia USDA ou seguro FHA. Só saiba que essa dedução entra e sai dependendo do nível de renda, então verifique as regras atuais antes de reivindicá-la.

Agora, o que não qualifica: avaliações de imóveis, inspeções, seguro de título, taxas de escrow, honorários advocatícios, taxas de HOA, taxas de inundação, garantias, relatórios de crédito, impostos de transferência e várias outras coisas. É frustrante, mas apenas juros de hipoteca e impostos sobre propriedade recebem o tratamento de dedução.

Se você estiver vendendo, a situação muda um pouco. Você não deduzirá os custos de fechamento da mesma forma, mas pode adicionar certas despesas ao custo base da sua casa - buscas de título, honorários legais, taxas de registro, custos de levantamento e impostos de transferência. Comissões imobiliárias e outras despesas de venda também contam. Adicionar esses ao seu custo base reduz seu imposto sobre ganhos de capital quando você vende por um lucro.

A lição: entender quais custos de fechamento são dedutíveis de impostos pode impactar seriamente sua situação fiscal, especialmente no ano em que você compra ou refinancia. Pode valer a pena detalhar as deduções em vez de usar a dedução padrão se seus custos de fechamento o fizerem ultrapassar esse limite. Definitivamente vale a pena fazer as contas ou conversar com um profissional de impostos sobre sua situação específica.