Реальні світові активи в Блокчейн: фокус на проекти нерухомості

Справжні світові активи ( RWA ) концепція на ринку криптовалют існує вже давно, принаймні з 2018 року. Тоді токенізація активів та випуск токенів цінних паперів ( STO ) мали багато спільного з сучасною концепцією RWA. Однак через недосконалість регулювання та відсутність значних доходів ці ранні спроби не змогли сформувати зрілий ринковий масштаб.

2022 року, з підвищенням процентних ставок у США, дохідність американських державних облігацій значно перевищила процентні ставки по кредитам стабільних монет у криптоіндустрії. Токенізація американських державних облігацій як предметів RWA стає все більш привабливою для криптоіндустрії. Досвідчені DeFi проєкти та традиційні фінансові установи почали досліджувати RWA.

Останні два роки на ринку з'явилася невелика кількість проектів RWA у сфері нерухомості. Ці проекти мають на меті розширити ринок інвестицій у нерухомість різними способами, диверсифікувати інвестиційні продукти в нерухомість та знизити інвестиційний бар'єр. У цій статті буде проведено аналіз випадків цих проектів, вивчено переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному спрямовані на ринок нерухомості Північної Америки, відповідні політики, регулювання та умови ринку в основному стосуватимуться регіону Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості містить величезні інвестиційні можливості. Дослідження Statista показує, що у березні 2023 року ринкова вартість нерухомості в Північній Америці становила 1,3 трильйона доларів США, а глобальний ринок нерухомості - 2,66 трильйона доларів США.

Основне прагнення токенізованого ринку нерухомості полягає в досягненні однієї або кількох із наведених цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкої групи інвесторів, а також підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Ці продукти в основному проявляються у трьох формах:

1. Фрагментація фінансування прав власності на нерухомість.

2)Специфічний індекс продуктів ринку нерухомості в певному Блоці.

3. токени нерухомості використовуються для заставного кредитування.

Крім того, токенізація нерухомості на блокчейні має потенціал підвищити прозорість активів нерухомості та демократичність управління.

Інвестиційні трасти у нерухомість ( REIT ) та нерухомість RWA мають багато спільного у наданні фрагментованих можливостей для інвестування в нерухомість, обидва ефективно знижують інвестиційний бар'єр і підвищують ліквідність нерухомих активів. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Тим не менш, їхній строгий регуляторний контроль за активами, операцією, а також їхньою інвестиційною структурою надає рамки, на які можуть спиратися проекти RWA у сфері нерухомості.

Оглядаючи операції проектів RWA у сфері нерухомості за останні два роки, ми отримали деяке чітке уявлення про їх переваги та недоліки.

Зазвичай, проекти RWA в нерухомості мають наведені вище переваги та недоліки. Але при детальному вивченні конкретних випадків виявляється, що через різницю в управлінні та методах продукції, кожен проект стикається з різними фактичними ситуаціями в процесі експлуатації.

Аналіз випадків

У цьому розділі аналізується три проєкти RWA у сфері нерухомості. Кожен проєкт використовує різні підходи до токенізації ринку нерухомості і має певне представництво у своїй галузі. Слід зазначити, що ці проєкти все ще знаходяться на початковому етапі, їх продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT був запущений у 2019 році, є одним з перших проектів RWA у сфері нерухомості, що спеціалізується на токенізації американської житлової нерухомості для роздрібних інвесторів через Блокчейн Ethereum і Блокчейн Gnosis (, в основному на Gnosis ).

RealT купує житлову нерухомість і токенізує її відповідно до законодавства США. Управління, обслуговування та збір орендної плати за ці об'єкти нерухомості покладається на третю сторону управлінських установ. Після вирахування витрат, орендна плата, що генерується цими об'єктами, розподіляється між їхніми токенами. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, вони юридично відокремлені від компаній, які володіють активами нерухомості. Як вказано на їхньому веб-сайті, якщо компанія зазнає дефолту, власники токенів мають право призначити іншу компанію для управління нерухомістю. Однак варто зазначити, що угода не вимагає примусового залучення RealT до інвестицій в токени нерухомості, які вони виводять на ринок. Користувачі, які володіють токенами нерухомості, можуть щомісяця отримувати частину орендної плати за цей будинок, сума якої повинна бути зменшена на приблизно 2,5% резервного фонду на обслуговування та звичайно близько 10% комісії за управління.

В якості прикладу нерухомості в Монгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна за токен - 52.10 доларів США, всього випущено 6,200 токенів. Нерухомість щомісяця приносить 2,600 доларів США доходу від оренди. Після вирахування загальних витрат на експлуатацію та управління в розмірі 622 доларів США, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, а річна сума - 23,736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3.83 долара США розподілу, що призводить до річної прибутковості 7.35%.

Щодо цієї нерухомості, RealT надає ринку 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами і підтримувати майже безризикову модель для роботи. Управлінський орган отримує 8% з орендної плати та залишок з витрат на обслуговування, платформа інвестування стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управлінського органу та нагляд за управлінням. Таким чином, команда RealT може заощадити значну кількість управлінського часу, зосередившись на пошуку придатної нерухомості та токенізації їх на ринку.

Однак, хоча розподіл власності допомагає розподілити ризики між інвесторами, він також вводить виклики. Коли частка інвестицій інвестора є занадто маленькою, витрати на управління компанією стають занадто високими і непостійними. Звіт Лоренса Свінкелса пояснює конфлікт інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT обирає управлінську компанію для управління своїми власними об'єктами нерухомості; якщо RealT має велику частку власності на об'єкт нерухомості, вони будуть прагнути знизити витрати на управління; адже погане управління матиме для них значно негативні наслідки. Проте, якщо частка RealT є занадто великою, по-перше, це зменшить ліквідність токенів, по-друге, малі акціонери нерухомості не виконуватимуть своїх наглядових обов'язків. Усі власники токенів очікують, що великі акціонери зможуть контролювати, чи є найнята управлінська компанія ефективною і добросовісною. З іншого боку, якщо частка RealT є надто малою, RealT може не мати достатніх мотивацій для ретельного вибору управлінської компанії та активної участі в нагляді, що ускладнить ефективний нагляд за управлінською компанією для численних дрібних інвесторів.

Переглянувши десять останніх проданих токенів нерухомості на ринку RealT та використавши відповідні блокчейн-браузери, щоб дізнатися, скільки у кожної нерухомості власників. Як видно з графіка, RealT розподіляє нерухомість на різну кількість токенів, щоб забезпечити ціну кожного токена приблизно в 50 доларів. Більшість нерухомості розташовані в Детройті, і приблизно 500 власників токенів, з яких у двох нерухомостей кількість власників перевищує 1000 осіб. Тепер, поєднуючи кількість токенів у кожного власника, можна розрахувати діапазон інвестицій інвесторів RealT.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвесторів інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвесторів інвестують більше цієї суми. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі успішно створив ринок інвестицій в нерухомість для роздрібних інвесторів та збільшив ліквідність ринку житла.

Згідно з даними про транзакції, отриманими з адреси гаманця RealT в основній операційній мережі Gnosis, RealT загалом розподілила приблизно 6 мільйонів доларів США орендної плати. Платформи збори коливаються в залежності від витрат на обслуговування, страхування та податків, і становлять приблизно 2,5%-3% від орендної плати, що відповідає доходу платформи за останні два роки приблизно 150K до 180K доларів США. Однак оскільки RealT не зобов'язана брати участь в інвестиціях у нерухомість, і якщо вона вибирає брати участь, то ступінь участі не має конкретних обмежень або вказівок, тому прибуток, отриманий RealT від орендних доходів, є невідомим.

З точки зору корпоративної структури, RealT заснувала Real Token Inc. у Делавері як основний суб'єкт компанії. Цей суб'єкт не володіє жодними нерухомими активами; він просто виступає як операційний суб'єкт проекту RealT. Крім того, RealT також заснувала Real Token LLC у Делавері як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC(LLC: Товариство з обмеженою відповідальністю) не володіє жодними нерухомими активами; її основною метою є спрощення юридичних процедур, що дозволяє користувачам інвестувати в усі об'єкти нерухомості, підписуючи контракт лише з однією компанією. Нарешті, RealT створила відповідні серії LLC для кожного інвестованого об'єкта нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна серія LLC має конкретний об'єкт нерухомості та відповідні токени. Ця структура призначена для забезпечення того, щоб фінансові або юридичні проблеми одного об'єкта нерухомості не впливали на інші об'єкти нерухомості під управлінням RealT або на діяльність материнської компанії.

Parcl

Parcl є платформою DeFi для інвестицій, що дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для створення ринкових синтетичних активів, пов'язаних з нерухомістю, через структуру AMM. Parcl запустила Parcl Labs Price Feed для створення індексу нерухомості в певному регіоні на основі історії продажів. Тривалість історії може змінюватися залежно від частоти торгівлі нерухомістю. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на тенденціях цін на нерухомість, встановлюючи довгі або короткі позиції на ціну нерухомості в цьому регіоні.

Цей метод, оскільки не існує реальних угод з нерухомістю, дозволяє Parcl уникнути залучення до юридичних проблем, пов'язаних з фактичною експлуатацією нерухомості. Ви також можете поставити під сумнів, чи справді це можна вважати проектом RWA в сфері нерухомості, оскільки він не відповідає згаданим стандартам. Однак це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від багатьох відомих компаній, і його унікальність робить доречним включення його в обговорення різноманітності продуктів RWA в сфері нерухомості.

Тестова мережа Parcl була запущена на Solana у травні 2022 року, наразі її TVL становить 16 мільйонів доларів. Однак після понад року роботи, Parcl, здається, не викликала великої уваги, щоденний обсяг торгівлі менше 10 000 доларів, а щоденна активність користувачів менше 50 осіб.

Продукти Parcl прості у використанні та швидко оновлюються, ціноутворювачі Parcl Labs та дизайн індексного ринку є досить зрілими. У операційних питаннях команда Parcl активно запускає Parcl Point, Real Estate Royale та інші програми залучення користувачів. Незважаючи на ці переваги та підтримку численних відомих інвестиційних установ, Parcl все ще має відносно низький рівень уваги на ринку та частки ринку, мала база користувачів, обмежений обсяг торгів. Можливо, це до певної міри свідчить про те, що ринок криптовалют ще не готовий до прийняття продуктів індексів нерухомості.

Рейнно

Деякі великі криптовалютні компанії також досліджують продукти в напрямку RWA нерухомості. Є компанії, які оголосили, що їхня команда з цифрових валют центрального банку намагається підтримати користувачів у токенізації нерухомості та в подальшому отриманні іпотечних кредитів. Також є компанії, які співпрацюють з партнерами для підтримки іпотечного кредитування нерухомості. RealT також пропонує можливість використовувати токенізовану нерухомість як забезпечення для кредиту, але ця послуга обмежена лише їхніми випущеними токенами нерухомості. По суті, ця послуга більше нагадує продукти кредитування токенів і не підвищує суттєво ліквідність капіталу індивідуальних власників нерухомості.

Reinno - це проект, запущений у 2020 році та припинений у 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, він представив два продукти, пов'язані з нерухомістю RWA, які заслуговують на увагу.

Перший продукт - це послуга кредитування, основана на токенізованій нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить спеціальну компанію-інститут у штаті Делавер. Потім Reinno створить смарт-контракт для токенів нерухомості, які власники можуть використовувати як заставу для позик, а ліміт кредитування буде базуватися на вартості токенів.

Другий продукт – це фінансування іпотечного кредиту. Після того, як користувачі купують нерухомість за допомогою банківського іпотечного кредиту, вони можуть токенізувати право власності на нерухомість для отримання фінансування. Отримані кошти використовуються для погашення банківського іпотечного кредиту, а потім клієнти повертають цю позику протягом фіксованого терміну за фіксованою процентною ставкою.