Розвиток реальних світових активів на ринку криптоактивів

Концепція реальних світових активів ( RWA ) у ринку криптоактивів існує вже давно, принаймні з 2018 року. Тоді токенізація активів та випуск токенів цінних паперів ( STO ) мали багато спільного з сучасним поняттям RWA. Однак, через недосконалість регуляторної структури та відсутність значних потенційних переваг у прибутковості, ці ранні спроби не розвинулися в зрілі масштабні ринки.

З огляду на постійне підвищення процентних ставок у США в 2022 році, доходність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки кредитування стабільних монет у криптоіндустрії. Таким чином, токенізація державних облігацій США як RWA активу стає дедалі більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі зрілі проекти DeFi, а також традиційні фінансові установи починають досліджувати сферу RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилася невелика кількість проектів RWA у сфері нерухомості. Ці проекти мають на меті розширити ринок інвестицій у нерухомість різними способами, збагатити асортимент інвестиційних продуктів у сфері нерухомості та знизити бар'єри для входу інвесторів у нерухомість. У цій статті буде проведено аналіз випадків цих проектів, розглянуто переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на ринок нерухомості Північної Америки, обговорення відповідних політик, норм і умов ринку буде переважно зосереджене на ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, яка сповнена інвестиційних можливостей. Згідно з дослідженням Statista, опублікованим у березні 2023 року, вартість північноамериканського ринку нерухомості, що торгується на біржі, досягає 1,3 трильйона доларів США, тоді як світовий ринок нерухомості, що торгується на біржі, становить 2,66 трильйона доларів США.

Основна мета токенізації ринку нерухомості полягає в досягненні однієї або кількох з наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкої групи інвесторів, а також підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:

1. Фрагментація фінансування прав власності на нерухомість
2. продукт індексу ринку нерухомості в певному регіоні
3. Нерухомість токен як застава для кредитування

Крім того, токенізація нерухомості на блокчейні також має потенціал для підвищення прозорості активів нерухомості та демократичності управління.

Нерухомість інвестиційний траст ( REIT ) є типом компанії, яка володіє прибутковою нерухомістю та здійснює її управління або фінансування. REIT надає звичайним інвесторам можливість інвестувати, подібно до пайового інвестування, що дозволяє отримувати прибуток від інвестицій у нерухомість та загальний дохід, а також сприяє розвитку ринку нерухомості в регіоні. REIT та нерухомість RWA мають багато схожостей у наданні можливостей для фрагментованих інвестицій у нерухомість, вони ефективно знижують інвестиційний бар'єр і підвищують ліквідність нерухомих активів. Однак традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління чи власності, зберігаючи централізовану модель операцій. Незважаючи на це, вони в рамках суворої регуляторної системи перевіряють активи, операційну діяльність та свою інвестиційну структуру, що надає орієнтир для проектів нерухомості RWA.

Спостерігаючи за операційною діяльністю проектів RWA у нерухомості за останні два роки, ми отримали чітке уявлення про їхні переваги та недоліки.

Проекти RWA в нерухомості зазвичай мають такі переваги та недоліки. Але при глибшому дослідженні конкретних випадків можна виявити, що через різницю в управлінні та продуктових підходах кожен проект стикається з різними ситуаціями в процесі фактичної експлуатації.

Аналіз випадків

Цей розділ проаналізує три проекти RWA в сфері нерухомості. Кожен з проектів використовує різні підходи до токенізації ринку нерухомості та має певну репрезентативність у своїй області. Варто зазначити, що ці проекти все ще на ранній стадії, їхні продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку на ринку.

Реальний Т

RealT був запущений у 2019 році, є одним з найперших проектів RWA у сфері нерухомості, головним чином через блокчейн Ethereum та Gnosis (, в основному на Gnosis ) токенізує житлову нерухомість США для роздрібних інвесторів.

RealT купує житлову нерухомість та відповідно до американського законодавства токенізує власність, яку утримує. Управління, обслуговування та збір орендної плати за цією нерухомістю покладається на третю сторону, що управляє. Після вирахування витрат орендна плата, отримана від цих активів, розподіляється між власниками токенів. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, юридично вони відокремлені від компанії, яка володіє нерухомістю. Як зазначено на їхньому веб-сайті, у разі дефолту компанії власники токенів мають право призначити іншу компанію для управління утримуваною нерухомістю. Проте варто зазначити, що ця угода не зобов'язує RealT брати участь в інвестуванні в токени нерухомості, які вони просувають на ринок. Користувачі, які володіють токенами нерухомості, можуть щомісяця отримувати частину орендної плати за цю власність, сума якої повинна бути зменшена приблизно на 2,5% резервного фонду на обслуговування та зазвичай близько 10% комісії за управління.

Наприклад, в одному з об'єктів нерухомості в Монгомері загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна кожного токена дорівнює 52.10 доларів США, всього випущено 6,200 токенів. Цей об'єкт нерухомості щомісяця генерує 2,600 доларів США доходу від оренди. Після вирахування загальних витрат на експлуатацію та управління в розмірі 622 доларів США, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річна сума становить 23,736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3.83 долара США в розподілі, що призводить до річної прибутковості 7.35%.

Для цієї нерухомості RealT надає ринку 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами, і підтримує практично безризикову модель для операцій. Управляюча компанія отримує 8% з орендної плати та решту з витрат на обслуговування, інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управляючої компанії та нагляд за управлінням. Таким чином, команда RealT може зекономити значну кількість часу на управлінні, зосереджуючись на пошуку кваліфікованої нерухомості та її токенізації для виходу на ринок.

Однак, хоча розподіл власності допомагає розподілити ризики між інвесторами, це також приносить виклики. Коли частка інвестицій інвестора занадто мала, витрати на управління компанією можуть стати надто високими і стати непостійними. Є звіти, які пояснюють конфлікт інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT обирає управлінську компанію для управління своєю власністю; якщо RealT має значну частку в нерухомості, вони намагатимуться зменшити витрати на управління, оскільки погане управління матиме для них великі негативні наслідки. Але якщо частка RealT занадто висока, це зменшить ліквідність токенів, і маленькі акціонери нерухомості можуть не виконувати своїх обов'язків з нагляду. Усі власники токенів очікують, що великі акціонери зможуть наглядати за тим, чи ефективно працює найнята управлінська компанія. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може не мати достатньої мотивації для ретельного вибору управлінської компанії та активної участі в нагляді, що зробить ефективний нагляд за управлінською компанією надзвичайно складним для численних роздрібних інвесторів.

Переглядаючи десять останніх проданих токенів нерухомості на ринку RealT та використовуючи відповідні блокчейн-оглядачі, щоб з'ясувати, скільки власників має кожна нерухомість. Як показано на графіку, RealT ділить нерухомість на різну кількість токенів, щоб забезпечити ціну кожного токена приблизно в 50 доларів. Більшість нерухомості розташовані в Детройті, і приблизно 500 власників токенів, з яких у двох нерухомостей понад 1000 власників. Поєднуючи кількість токенів у кожного власника, можна обчислити діапазон інвестицій інвесторів RealT.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвесторів інвестують від 500 до 2 000 доларів, 1% інвесторів інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі вдалося створити ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів і збільшити ліквідність на ринку житла.

Згідно з даними транзакцій на гаманці RealT в основній мережі Gnosis, RealT загалом розподілило приблизно 6 мільйонів доларів США орендної плати. Платформенні збори варіюються залежно від коливань витрат на обслуговування, страхування та податків, приблизно становлять від 2,5% до 3% від орендної плати, що відповідає доходу платформи приблизно від 150K до 180K доларів США за останні два роки. Однак, оскільки RealT не зобов'язаний брати участь в інвестиціях у нерухомість, і якщо вирішить брати участь, ступінь участі не має специфічних обмежень або пояснень, тому прибуток RealT від орендних доходів залишається невідомим.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. у штаті Делавер як основну сутність компанії. Ця сутність не володіє нерухомістю; вона лише виступає як операційна сутність проекту RealT. Крім того, RealT також заснувала Real Token LLC у штаті Делавер як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє нерухомістю; її основна мета - спростити юридичні процедури, дозволяючи користувачам інвестувати в усю нерухомість, підписавши контракт лише з однією компанією. Нарешті, RealT створила відповідний ряд LLC для кожної інвестованої нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожен серійний LLC володіє певною нерухомістю та відповідними токенами. Ця структура призначена для забезпечення того, щоб фінансові чи юридичні проблеми однієї нерухомості не впливали на інші нерухомості під управлінням RealT або на операції материнської компанії.

Паркл

Parcl є платформою DeFi для інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати коливаннями цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для орієнтації на ринок пов'язаних з нерухомістю синтетичних активів через AMM-структуру. Parcl запустив Parcl LabsPrice Feed для створення індексу нерухомості певної області на основі його історії продажів. Тривалість історії може змінюватися в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на тенденціях цін на нерухомість, встановлюючи оптимістичні або песимістичні позиції на ціни нерухомості в цій області.

Цей метод, оскільки насправді не існує купівлі-продажу нерухомості, дозволяє Parcl уникнути юридичних проблем, пов'язаних із фактичною операцією з нерухомістю. Ви також можете поставити під сумнів, чи дійсно це вважається проектом нерухомості RWA, оскільки він не відповідає вищезгаданим стандартам. Однак це досить популярний проект RWA, який отримав інвестиції від деяких відомих компаній, і через його унікальність включити його в обговорення різноманітності продуктів нерухомості RWA є обґрунтованим.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі її TVL становить 16 мільйонів доларів. Однак після року роботи Parcl, здається, не викликала великої уваги, щоденний обсяг торгів менше 10 000 доларів, щоденних активних користувачів менше 50.

Продукти Parcl легкі у використанні та швидко оновлюються, а ціноутворення Parcl Labs та проектування індексного ринку є досить зрілими. У операційній діяльності команда Parcl активно впроваджує Parcl Point, Real Estate Royale та інші програми залучення користувачів. Незважаючи на ці переваги та підтримку численних відомих інвестиційних установ, Parcl все ще залишається з відносно низькою увагою з боку ринку та часткою на ринку, має невелику базу користувачів та обмежений обсяг торгів. Це, певною мірою, може свідчити про те, що ринок криптоактивів ще не готовий до прийняття продуктів індексації нерухомості.

Рейнно

Деякі великі компанії з криптоактивів також досліджують продукти в напрямку реальних активів (RWA) у сфері нерухомості. Деякі компанії оголосили, що їхня команда цифрових валют центральних банків намагається підтримати користувачів у токенізації нерухомості та наданні іпотечних кредитів. Також є кілька проєктів, які співпрацюють з партнерами для підтримки іпотечного кредитування нерухомості. RealT також пропонує можливість використання токенізованої нерухомості як застави для кредиту, але ця послуга обмежена лише нерухомістю, випущеною ними. По суті, ця послуга більше схожа на продукти кредитування токенів і не суттєво підвищує ліквідність капіталу для власників нерухомості.

Reinno - це проєкт, який був запущений у 2020 році і припинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, він представив два продукти, пов'язані з нерухомістю RWA, які заслуговують на згадку.

Перший продукт – це послуга кредитування на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить спеціалізовану компанію з обмеженою відповідальністю в Делавері. Потім Reinno створить смарт-контракт для токенів нерухомості, які власники можуть використовувати як заставу для отримання кредиту.