3 помилок, які багато покупців будинків роблять через «неправильне ставлення» — і як вони руйнують успіх

Емма Каплан-Фішер

Неділя, 15 лютого 2026 о 01:00 за Києвом +9 7 хв читання

З урахуванням іпотечних ставок близько 6% і цін на житло, які зросли приблизно на 50% у багатьох ринках з 2020 року, багато потенційних покупців відчувають себе застряглими на узбіччі.

Інвестор у нерухомість Грант Кардон вважає, що саме це і є проблемою — і що найбільша перешкода полягає не в ринку самій, а в тому, як покупці про нього думають.

Обов’язково прочитати

Дейв Рамзі попереджає, що майже 50% американців роблять одну велику помилку щодо соціального забезпечення — ось що це і 3 простих кроки для швидкого виправлення

Завдяки Джеффу Безосу тепер ви можете стати орендодавцем за всього 100 доларів — і ні, вам не доведеться мати справу з орендарями або ремонтувати морозильники. Ось як

Я йду на пенсію без заощаджень. Чи варто панікувати? Ось 6 легких способів наздогнати (і швидко)

У недавньому інтерв’ю з Business Insider (1) Кардон окреслив три поширені помилки, які, на його думку, заважають покупцям досягти прогресу на сучасному ринку нерухомості.

Хоча його погляд походить від високопрофільного інвестора, який придбав нерухомості на мільярди доларів, його поради йдуть у розріз із традиційною мудрістю пошуку будинку і натякають, що жорсткі очікування можуть бути більш обмежувальними, ніж самі ринкові умови.

Помилка №1: Вірити, що вас «вимкнули» через ціну

Згідно з прогнозом житлового ринку Realtor.com на 2026 рік, іпотечні ставки цього року очікують триматися біля 6,3% (2). Однак Кардон стверджує, що багато покупців прийняли поразницький настрій, який заважає їм активно шукати можливості.

«Якщо ви вірите в це, то ніколи її не знайдете», — сказав він Business Insider. «Ви йдете з неправильним ставленням. Тому вас не «вимкнули» через ціну» (1).

Ця точка зору суперечить добре задокументованим питанням доступності. За словами Надії Евангелу, старшого економіста Національної асоціації ріелторів (NAR), «За останні кілька років ми перебували в одній із найскладніших ситуацій з доступністю житла в сучасній історії».

Іпотечні ставки зросли з приблизно 3% у 2021 році до понад 7% у 2023 році, що підняло місячний платіж більш ніж на 1000 доларів порівняно з довоєнним рівнем (3).

Так само, Монітор доступності житла Федерального резерву банку Атланти (HOAM) показує, що доступність житла по всій країні залишається значно обмеженою у порівнянні з історичними нормами (4).

Але головна ідея Кардона — це психологічний аспект, а не математичний. Він натякає, що покупці, які приймають наратив «вимкнули через ціну», можуть припинити шукати креативні або нестандартні рішення, які все ще можуть існувати.

Чи допомагає цей зсув у мисленні — залежить багато від особистих фінансових обставин, що є нюансом, який широке уявлення Кардона не враховує повністю.

Продовження статті  

Читати далі: Середній чистий капітал американців становить несподівані 620 654 долари. Але це майже нічого не означає. Ось число, яке має значення (і як його зробити неймовірним)

Помилка №2: Зосереджуватися на ціні замість креативного фінансування

Кардон також вважає, що зосереджуватися лише на найдешевшому будинку — це неправильна стратегія. Натомість він рекомендує, щоб покупці пріоритетно розглядали об’єкти з можливістю гнучкого або креативного фінансування.

Він особливо радить орієнтуватися на два типи будинків: ті, що не мають залишкової іпотеки, і ті, що мають низькопроцентні існуючі іпотеки. У обох випадках продавці можуть бути відкриті до нестандартних угод, таких як фінансування продавцем, передача іпотеки або оренда з правом викупу.

Цей підхід має сенс у обмежених, але реалістичних ситуаціях. За даними Redfin, лише близько 2,5% житла в США змінило власника у період перших двох третин 2024 року, що є найнижчим рівнем обігу за останні 30 років (5).

Це частково пояснюється тим, що багато власників були закріплені на іпотеках нижче 5% і не хотіли продавати. В результаті, ідентифікація мотивованих продавців, готових запропонувати креативні умови, може надати покупцям додаткові переговорні переваги.

Окремо, дослідження Національної асоціації ріелторів (NAR) свідчить, що зниження іпотечних ставок на 1% може додати приблизно 5,5 мільйонів домогосподарств до потенційної бази покупців (6), підкреслюючи, наскільки чутливий доступ до житла до відсоткових ставок.

Однак ця стратегія має важливі застереження. Креативні фінансові угоди можуть бути юридично та структурно складними, вимагати більших внесків і не є широко доступними у конкурентних ринках.

Для покупців-першовідкривачів без значних заощаджень або досвіду у переговорах щодо альтернативних структур купівлі ця порада може бути важкою для успішної реалізації.

Помилка №3: Купувати найкращий будинок, а не найкраще місце

Остання порада Кардона віддзеркалює довготривалу принципову істину у нерухомості: місце має значення більше за все інше. Він вважає, що купівля найгіршого будинку у топовому районі краще, ніж купівля найкращого будинку у посередньому районі.

«Це важливо у 10 разів більше», — сказав він Business Insider. «Я купив приблизно на 6 мільярдів доларів нерухомості за свою кар’єру, і будь-яке компромісне ставлення до місця обов’язково обійдеться мені пізніше» (1).

Кардон радить покупцям орієнтуватися на райони з високим рівнем discretionary income і наявністю відомих національних мереж роздрібної торгівлі — таких як Whole Foods, Starbucks і Chipotle — які він вважає ознаками економічно сильних районів.

Ця порада відповідає довгостроковим дослідженням і практиці у сфері нерухомості. Власність у бажаних районах зазвичай дорожча, краще зберігає цінність і більш стабільно зростає під час ринкових спадів, ніж у менш популярних районах. Фактори місця, такі як якість шкіл, пішохідна доступність і близькість до основних центрів зайнятості, постійно впливають на довгострокове зростання вартості житла.

Однак престижні райони коштують дорого. Для покупців, які вже борються з доступністю, пріоритетність топових районів може означати прийняття меншого, старого або більш застарілого об’єкта, ніж планувалося спочатку.

Ця компромісна стратегія добре підходить інвесторам, орієнтованим на зростання вартості, але сім’ям, що цінують житлову придатність, простір і стиль життя, її застосувати може бути важче.

Проблема може бути не у ставленні, а у математиці

Погляд Кардона пропонує цікаві ідеї, але важливо розуміти, що його поради походять від інвестора, який здобув багатство через нерухомість — а не обов’язково від того, хто стикається з труднощами першого купівлі житла.

Згідно з NAR, «з погляду доходу та купівельної спроможності стає зрозуміло, що доступ до доступного житла залишається недосяжним для багатьох покупців» (7). Для багатьох сімей проблема полягає не у ставленні — а у математиці.

Що насправді мають враховувати покупці

Перед тим, як застосовувати будь-яку стратегію пошуку будинку, покупці повинні:

Отримати попереднє схвалення кредиту, щоб зрозуміти, що вони реально можуть собі дозволити

Враховувати загальні щомісячні витрати, а не лише ціну покупки

Враховувати обслуговування, податки на нерухомість, страхування та потенційні збори HOA

Розуміти, що «креативне фінансування» часто несе вищий ризик

Оцінювати, чи готові вони фінансово до володіння житлом, окрім початкового внеску

Гнучкість безумовно може допомогти на сучасному ринку. Але найважливішим є не слідувати правилам окремого експерта — а переконатися, що рішення відповідає вашим особистим фінансам, рівню ризику та довгостроковим цілям.

Поради Кардона можуть відкрити можливості для деяких покупців, але це не універсальна формула для всіх.

Вам також може сподобатися

Роберт Кійосакі каже, що цей один актив зросте на 400% за рік — і він просить інвесторів не пропустити його «вибух»

Мега-багаті американці відмовляються від акцій і накопичують історичні рекорди готівки. Ось куди йде їхнє багатство

Vanguard розкриває, що може чекати на американські акції, і це викликає тривогу у пенсіонерів. Ось чому і як захистити себе https://moneywise.com/mega-rich-americans-are-ditching-stocks-and-hoarding-historic-highs-of-cash-heres-where-their-wealths-going-instead

Починаючи з всього 10 доларів, звичайні інвестори тепер можуть інвестувати у його приватний фонд нерухомості на 1 мільярд доларів. Ось як почати за кілька хвилин

Приєднуйтесь до понад 200 000 читачів і отримуйте найкращі історії Moneywise та ексклюзивні інтерв’ю першими — чіткі інсайти, що куруються та щотижнево доставляються. Підписуйтеся зараз.

Джерела статті

Ми покладаємося лише на перевірені джерела та достовірні сторонні звіти. Деталі дивіться у нашому редакційному етичному кодексі та настановах_._

Business Insider (1); Realtor.com (2); Національна асоціація ріелторів (NAR) (3); Федеральний резервний банк Атланти (HOAM) (4); Redfin (5); Національна асоціація ріелторів (NAR) (6); (7).

Ця стаття надає лише інформацію і не слід її сприймати як поради. Вона надається без будь-яких гарантій.

Умови та Політика конфіденційності

Панель конфіденційності

Більше інформації