Fannie Mae chấp nhận đặt cọc bất động sản bằng tiền điện tử, giữ coin không cần thanh lý vẫn có thể mua nhà

Mỹ, gã khổng lồ cho vay thế chấp Fannie Mae sắp cho phép người mua nhà sử dụng tiền điện tử làm tài sản thế chấp cho khoản tiền đặt cọc thế chấp mà không cần chuyển đổi tài sản kỹ thuật số thành tiền mặt. Kế hoạch này được Better Home & Finance và Coinbase Global đồng khởi xướng, các tài sản tiền điện tử chấp nhận bao gồm Bitcoin và USDC, người mua nhà có thể giữ lại lượng tiền điện tử của mình.

Cấu trúc hai khoản vay: Tài sản điện tử thay thế tiền mặt truyền thống

Kế hoạch này không phải là tính tiền điện tử trực tiếp như một khoản tiền đặt cọc, mà áp dụng một cấu trúc khoản vay hai lần sáng tạo, người mua nhà sẽ đồng thời đăng ký hai khoản vay:

Khoản vay chính: Khoản vay thế chấp nhà tiêu chuẩn (kỳ hạn 15 hoặc 30 năm) được đảm bảo bởi Fannie Mae, đăng ký thông qua nền tảng Better.

Khoản vay thế chấp điện tử: Khoản vay độc lập được đảm bảo bằng Bitcoin hoặc USDC mà người mua nhà nắm giữ, số tiền huy động có tác dụng tương đương với khoản tiền đặt cọc tiền mặt truyền thống.

Max Branzburg của Coinbase chỉ ra rằng, nhiều nhà đầu tư tiền điện tử đã từ bỏ kế hoạch mua nhà trong thời gian dài vì lo ngại phải thanh lý tài sản kỹ thuật số. Sản phẩm này cung cấp một con đường hoàn toàn mới để “những người có tài sản tiền điện tử phong phú nhưng không muốn thanh lý” tiếp cận thị trường bất động sản.

Fannie Mae bản thân không trực tiếp phát hành khoản vay, mà mua, đóng gói các khoản vay thế chấp và đảm bảo việc hoàn trả cho nhà đầu tư, cung cấp tính thanh khoản và bảo lãnh tín dụng cho toàn bộ thị trường.

Cấu trúc chi phí và điều khoản rủi ro chính

Cấu trúc hai khoản vay mang lại sự gia tăng chi phí tương ứng. Người mua nhà cần chịu trách nhiệm về lãi suất của cả khoản vay thế chấp chính và khoản vay thế chấp điện tử, tổng chi phí vay sẽ cao hơn so với phương án vay đơn truyền thống. Lãi suất khoản vay thế chấp điện tử có thể ngang bằng với khoản vay Fannie Mae tiêu chuẩn hoặc cao hơn tới 1,5 điểm phần trăm.

Sự đổi mới quan trọng nhất của sản phẩm này nằm ở sự khác biệt trong cơ chế rủi ro: chỉ cần người vay thanh toán đúng hạn, sự giảm giá của tiền điện tử sẽ không kích hoạt việc thanh lý bắt buộc. Giám đốc điều hành Better, Vishal Garg, đã rõ ràng tuyên bố rằng những người thanh toán đúng hạn sẽ không phải lo lắng về việc mất tài sản thế chấp do biến động giá tiền điện tử, điều này có sự khác biệt căn bản với logic thanh lý của các khoản vay ký quỹ truyền thống.

Cần lưu ý rằng, một khi đã thế chấp, người vay không thể tự do giao dịch lượng tiền điện tử đã thế chấp trong suốt thời gian vay, sự linh hoạt trong việc giữ tiền bị hạn chế tương ứng.

Bối cảnh thị trường: 13% người mua nhà trẻ tuổi đã bán tiền điện tử để trả tiền đặt cọc

Theo báo Wall Street Journal, đến năm 2025, khoảng 14% người lớn ở Mỹ sở hữu tiền điện tử, gần 13% người mua nhà trẻ tuổi cho biết đã từng bán tiền điện tử để thanh toán tiền đặt cọc bất động sản, cho thấy tài sản kỹ thuật số đã trở thành một phần cốt lõi trong việc tích lũy tài sản của thế hệ mới ở Mỹ. Sự chuyển hướng chính sách này đã đáp ứng trực tiếp nhu cầu thị trường lâu nay bị bỏ quên.

Hiện tại, quy mô thị trường của sản phẩm vay thế chấp điện tử tương tự vẫn còn tương đối hạn chế. Công ty công nghệ tài chính Miami, Milo, kể từ khi ra mắt sản phẩm tương tự vào năm 2022, chỉ phục vụ hơn 100 khách hàng, phần lớn khách hàng là người mua nước ngoài sở hữu nhiều tài sản nhưng có hồ sơ tín dụng truyền thống hạn chế. Các tổ chức cho vay không ngân hàng Newrez cũng đã bắt đầu chấp nhận một số tiền điện tử trong các đơn đăng ký thế chấp. Sản phẩm mới được bảo lãnh bởi Fannie Mae vượt trội về quy mô và bảo lãnh tín dụng so với các đối thủ hiện tại, có thể trở thành bước ngoặt quan trọng để thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.

Câu hỏi thường gặp

Cách thức hoạt động cụ thể của kế hoạch đặt cọc tiền điện tử của Fannie Mae là gì?

Người mua nhà thông qua nền tảng Better đăng ký khoản vay thế chấp tiêu chuẩn được đảm bảo bởi Fannie Mae, đồng thời thế chấp một khoản vay độc lập “khoản vay thế chấp điện tử” bằng Bitcoin hoặc USDC, số tiền huy động sẽ tương đương với tiền đặt cọc bất động sản. Người mua nhà có thể giữ lại tài sản điện tử, nhưng không thể tự do giao dịch số tiền đã thế chấp trong suốt thời gian vay.

Chi phí vay đặt cọc tiền điện tử có cao hơn đặt cọc truyền thống không?

Có. Cấu trúc hai khoản vay yêu cầu phải trả lãi suất cho cả khoản vay thế chấp chính và khoản vay thế chấp điện tử, tổng chi phí cao hơn so với phương án đặt cọc truyền thống đơn lẻ. Lãi suất của khoản vay thế chấp điện tử có thể ngang bằng với khoản vay Fannie Mae tiêu chuẩn hoặc cao hơn tới 1,5 điểm phần trăm.

Khi giá tiền điện tử giảm mạnh, liệu khoản vay thế chấp có đối mặt với rủi ro thanh lý không?

Theo giải thích của Giám đốc điều hành Better, Vishal Garg, chỉ cần người vay thanh toán đúng hạn, sự biến động giá thị trường của tiền điện tử sẽ không tự kích hoạt việc thanh lý bắt buộc, điều này khác biệt hoàn toàn với cơ chế vay ký quỹ truyền thống. Cách định giá tài sản thế chấp cụ thể và các chi tiết kiểm soát rủi ro vẫn còn một số phần chưa được công khai hoàn toàn.