Sự tái sinh của tài sản thế giới thực trong thị trường tiền điện tử

Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) đã tồn tại trong thị trường tiền điện tử từ năm 2018, khi đó việc token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) có nhiều điểm tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do sự thiếu sót trong quy định và thiếu lợi thế tiềm năng rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không hình thành quy mô thị trường trưởng thành.

Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong ngành mã hóa. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành mã hóa. Một số dự án DeFi trưởng thành, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, thậm chí một số chính phủ, bắt đầu khám phá RWA.

Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản thông qua nhiều cách, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ thực hiện phân tích trường hợp cho những dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của chúng. Do những dự án này chủ yếu nhắm đến lĩnh vực bất động sản Bắc Mỹ, cuộc thảo luận về các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp thị trường bất động sản mã hóa

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực lớn đầy cơ hội đầu tư. Một nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đã đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2,66 nghìn tỷ USD.

Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này thường có ba hình thức biểu hiện chính:

1. tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh.

2. sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.

3. thế chấp tài sản token để vay mượn.

Ngoài ra, việc token hóa bất động sản lên blockchain cũng có tiềm năng tăng cường tính minh bạch của tài sản bất động sản và tính dân chủ trong quản trị.

Nếu bạn quen thuộc với quỹ đầu tư bất động sản (REIT), đây là một loại công ty sở hữu bất động sản có khả năng sinh lợi và quản lý hoặc cho vay dựa trên bất động sản đó. REIT cung cấp cơ hội đầu tư tương tự như quỹ tương hỗ, cho phép nhà đầu tư bình thường có thể nhận được thu nhập từ đầu tư bất động sản tương tự như cổ tức và tổng lợi nhuận, đồng thời góp phần vào sự phát triển của thị trường bất động sản trong khu vực. REIT và bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, cả hai đều hiệu quả trong việc giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cho nhà đầu tư cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu, giữ nguyên mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, chúng có khung quy định nghiêm ngặt trong việc xem xét tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư, cung cấp một khung tham khảo cho các dự án bất động sản RWA.

Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong gần hai năm qua, chúng tôi đã có một cái nhìn rõ ràng về những ưu và nhược điểm của chúng.

Thường thì các dự án RWA bất động sản có một số ưu và nhược điểm chung. Nhưng khi nghiên cứu sâu vào từng trường hợp cụ thể, chúng ta nhận thấy do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.

Phân tích trường hợp

Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản, và có tính đại diện nhất định trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua quá trình xác thực và thử nghiệm trên thị trường lâu dài và rộng rãi.

RealT

RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc mã hóa bất động sản nhà ở của Mỹ thông qua Ethereum và Gnosis blockchain ( chủ yếu trên Gnosis ) để cung cấp cho nhà đầu tư lẻ.

RealT mua bất động sản nhà ở và theo quy định của Mỹ sẽ mã hóa bất động sản mà họ sở hữu. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của những bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê sinh ra từ những bất động sản này sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token của chúng. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm cho quá trình mã hóa, nhưng họ về mặt pháp lý được tách biệt với các công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty đó vỡ nợ, chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác để quản lý bất động sản đang nắm giữ. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là thỏa thuận này không yêu cầu RealT phải tham gia vào việc đầu tư vào các token bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ token bất động sản có thể nhận được tiền thuê hàng tháng từ bất động sản này, số tiền này cần phải trừ đi khoảng 2,5% quỹ bảo trì và thường là khoảng 10% phí quản lý.

Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323.020 đô la, giá mỗi token là 52,10 đô la, tổng cộng phát hành 6.200 token. Bất động sản này tạo ra doanh thu thuê hàng tháng là 2.600 đô la. Sau khi trừ đi tổng cộng 622 đô la chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1.978 đô la, tổng số hàng năm là 23.736 đô la. Do đó, mỗi token nhận được 3,83 đô la phân phối, dẫn đến tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7,35%.

Đối với bất động sản này, RealT đã cung cấp 100% mã thông báo ra thị trường, điều này có nghĩa là RealT không cần phải cùng đầu tư với khách hàng và duy trì một mô hình gần như không rủi ro để hoạt động. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, và lấy phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ tính phí 2% cho việc mã hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm một lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và mã hóa chúng ra thị trường.

Tuy nhiên, mặc dù việc phân tán quyền sở hữu giúp phân chia rủi ro giữa các nhà đầu tư, nó cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty trở nên quá cao và không bền vững. Một báo cáo đã giải thích về sự xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn các tổ chức quản lý để quản lý tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một lượng lớn quyền sở hữu tài sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; vì quản lý kém sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực lớn đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ nắm giữ của RealT quá lớn, trước tiên điều này sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, và thứ hai, các cổ đông nhỏ của tài sản sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các chủ sở hữu token đều mong đợi cổ đông lớn có thể giám sát xem các tổ chức quản lý được thuê có hoạt động hiệu quả và tận tâm hay không. Mặt khác, nếu tỷ lệ nắm giữ của RealT cực kỳ nhỏ, RealT có thể thiếu động lực đủ để chọn lựa cẩn thận các tổ chức quản lý và tham gia tích cực vào giám sát, đối với nhiều nhà đầu tư cá nhân, việc giám sát hiệu quả các tổ chức quản lý sẽ trở nên rất khó khăn.

Bằng cách xem xét mười token bất động sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra số lượng người sở hữu mỗi bất động sản. Như bạn thấy trong biểu đồ, RealT phân chia bất động sản thành nhiều token khác nhau để đảm bảo giá mỗi token khoảng 50 đô la. Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit, với khoảng 500 người sở hữu token, trong đó hai bất động sản có số lượng người sở hữu vượt quá 1.000. Bây giờ, kết hợp số lượng token của mỗi người sở hữu để tính toán phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2,000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã phần nào thành công trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư cá nhân và tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví của RealT trên mạng lưới Gnosis chính, RealT đã phân phối khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động từ 2.5% đến 3% của tiền thuê, tùy thuộc vào chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, vì RealT không bị yêu cầu tham gia vào đầu tư bất động sản và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc hướng dẫn cụ thể, do đó lợi nhuận mà RealT thu được từ doanh thu tiền thuê là không rõ ràng.

Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như là thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC(LLC: công ty TNHH) không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các tài sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thành lập một loạt các LLC tương ứng cho mỗi tài sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi series LLC sở hữu một tài sản cụ thể và các token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.

Parcl

Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để tạo ra các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl LabsPrice Feed, để tạo ra chỉ số bất động sản trong khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng của nó. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy thuộc vào tần suất giao dịch của bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, các nhà đầu tư có cơ hội đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, với giá bất động sản trong khu vực thiết lập các vị thế tăng hoặc giảm.

Phương pháp này vì không tồn tại giao dịch bất động sản thực tế, đã giúp Parcl tránh khỏi những vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực. Bạn cũng có thể nghi ngờ liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chí đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, nó là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được sự đầu tư từ một số công ty nổi tiếng, và do tính độc đáo của nó, việc đưa nó vào thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý.

Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL của nó là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.

Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá cả và thiết kế thị trường chỉ số của Parcl Labs tương đối trưởng thành. Về hoạt động, đội ngũ Parcl tích cực triển khai Parcl Point, Real Estate Royale và các chương trình thu hút người dùng khác. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ được sự quan tâm tương đối thấp trên thị trường và thị phần, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ điều này phần nào chứng minh rằng thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno

Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng bất động sản RWA. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản đã mã hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như các sản phẩm cho vay token, và không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.

Reinno là một dự án bị bỏ hoang được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại quá nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản token hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp hồ sơ bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt ( tại Delaware, còn được gọi là SPV, là một công ty con được tạo ra bởi công ty mẹ để cách ly rủi ro tài chính. Tình trạng pháp lý của nó như một công ty độc lập đảm bảo rằng nghĩa vụ của nó vẫn an toàn ngay cả khi công ty mẹ phá sản. Tại Mỹ, SPV thường tương đương với LLC. ) sau đó, Reinno sẽ