Quy định quyết định sự sống còn! Quy định Web3 mới của UAE có thể khiến RWA trở thành bên hưởng lợi lớn nhất?

Tháng 11 năm 2025, Ngân hàng Trung ương UAE chính thức triển khai “Sắc lệnh Liên bang số 6”, lần đầu tiên đưa toàn bộ hệ sinh thái DeFi, dự án Web3, giao thức stablecoin, cầu nối cross-chain thậm chí cả middleware vào hệ thống giám sát của ngân hàng trung ương. Người vi phạm có thể đối mặt mức phạt tối đa 1 tỷ dirham (khoảng 272 triệu USD) hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Tác giả bài viết, nguồn: Viện nghiên cứu RWA

Web3 toàn cầu đón cơn bão giám sát nghiêm ngặt nhất lịch sử! Tháng 11 năm 2025, Ngân hàng Trung ương UAE chính thức áp dụng “Sắc lệnh Liên bang số 6”, lần đầu đưa DeFi, dự án Web3, giao thức stablecoin, cầu nối cross-chain thậm chí middleware vào hệ thống quản lý ngân hàng trung ương, người vi phạm có thể bị phạt tối đa 1 tỷ dirham (khoảng 272 triệu USD) hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Được gọi là “cột mốc quản lý tài sản số toàn cầu” trong ngành, quy định này không chỉ chấm dứt biện hộ “chỉ là code” để miễn trách nhiệm, mà còn dọn sạch rào cản tuân thủ cho đường đua RWA (tài sản thế giới thực) quy mô nghìn tỷ, mở toang cánh cửa cho vốn tài chính truyền thống tham gia.

01 Chi tiết cốt lõi của quy định mới: Từ “vùng xám” đến “tuân thủ”, những điểm mấu chốt cần nắm rõ

Quy định mới lần này của UAE không chỉ đơn giản tăng cường giám sát, mà xây dựng một khung hoàn chỉnh “phủ toàn diện, trách nhiệm rõ ràng, xử phạt nghiêm khắc”, các điều khoản trọng tâm đánh trúng điểm đau của ngành:

● Phạm vi giám sát không có góc chết: Phá bỏ giới hạn “chỉ giám sát nền tảng tập trung” trước đây, đưa toàn bộ các mô hình phi tập trung như giao thức DeFi, cầu nối cross-chain, middleware, nền tảng phát hành token hóa RWA vào chế độ cấp phép. Chỉ cần liên quan đến dịch vụ thanh toán, chuyển đổi, cho vay, lưu ký hoặc đầu tư, bất kể tập trung hay phi tập trung, đều phải xin giấy phép của Ngân hàng Trung ương UAE, nguyên tắc “trung lập công nghệ” không còn là lá chắn miễn trừ tuân thủ.

● Xác định rõ chủ thể chịu trách nhiệm: Quy định mới yêu cầu các nền tảng phát hành, bên lưu ký, nhà cung cấp thanh khoản hỗ trợ kỹ thuật cho RWA đều phải chịu trách nhiệm tuân thủ rõ ràng. Ví dụ, tổ chức token hóa trái phiếu Mỹ phải xác nhận đối tác blockchain có giấy phép ngân hàng trung ương, triệt để giải quyết bài toán thuộc tính pháp lý mơ hồ của RWA trước đây.

● Mức phạt chưa từng có: Xử lý hành vi vi phạm bằng mức phạt “khủng”, tối đa 1 tỷ dirham (khoảng 272 triệu USD), đồng thời có thể kèm theo chế tài hình sự. Dự án phải hoàn tất điều chỉnh tuân thủ trước tháng 9 năm 2026, một năm chuyển tiếp vừa tạo đệm cho thị trường, vừa thúc đẩy các dự án không tuân thủ rời bỏ nhanh chóng.

● Cân bằng đổi mới và an toàn: Quy định không cấm cá nhân sử dụng ví tự lưu ký, chỉ yêu cầu các nhà cung cấp ví có dịch vụ thanh toán, chuyển khoản phải được cấp phép, vừa bảo vệ quyền tự chủ tài sản của người dùng, vừa ngăn chặn tài chính bất hợp pháp qua tiêu chuẩn AML (chống rửa tiền), KYC (biết khách hàng của bạn).

● Áp dụng ngoài lãnh thổ, bịt lỗ hổng: Dù nhà cung cấp dịch vụ ở ngoài UAE, chỉ cần có người dùng là cư dân UAE cũng phải tuân thủ luật này, thiết kế này đồng bộ với khuyến nghị của FATF (Lực lượng Đặc nhiệm Hành động Tài chính chống rửa tiền), hiệu quả bịt kín lỗ hổng giám sát xuyên biên giới.

02 “Thời đại vàng” của RWA: Sau khi phá băng tuân thủ, thị trường nghìn tỷ đón ba cơ hội lớn

Đường đua RWA lâu nay mắc kẹt vì “giám sát mơ hồ, vốn chần chừ”, lần này là đối tượng hưởng lợi lớn nhất từ quy định mới, các rào cản cốt lõi trước đây bị dọn sạch:

Cơ hội 1: Kênh vào của vốn truyền thống hoàn toàn thông suốt: Dubai là trung tâm quản lý tài sản toàn cầu, năm 2024 quy mô quản lý tài sản tăng 23% so với cùng kỳ, hơn 500 công ty quản lý tài sản đặt trụ sở tại đây, các tổ chức như Goldman Sachs, BlackRock đã để mắt đến RWA từ lâu. “Chắc chắn về giám sát” mà quy định mới cung cấp giúp các ông lớn truyền thống yên tâm nhập cuộc. Dự báo, đến năm 2030 quy mô vốn tư nhân toàn cầu sẽ vượt 30 nghìn tỷ USD, trong đó đầu tư bền vững và phân bổ tài sản số là động lực chính, RWA trở thành cầu nối tối ưu giữa vốn truyền thống và hệ sinh thái blockchain.

Cơ hội 2: Stablecoin tuân thủ vững chắc hóa hạ tầng thanh toán: Quy định mới đưa giao thức stablecoin vào giám sát nghiêm ngặt, yêu cầu token thanh toán phải được hỗ trợ bởi dirham và do đơn vị được phê duyệt phát hành, đồng thời đáp ứng tiêu chuẩn “100% dự trữ” như Đạo luật GENIUS của Mỹ. Biện pháp này tuy phần nào hạn chế sự linh hoạt của stablecoin, nhưng cung cấp thước đo giá trị và công cụ thanh toán an toàn cho RWA, giải quyết điểm đau “giá trị không ổn định, rủi ro thanh toán cao” trong giao dịch RWA trước đây.

Cơ hội 3: Quy mô thị trường bùng nổ nhanh chóng: Theo “Báo cáo Nghiên cứu Phát triển Ngành RWA・2025”, đến tháng 6 năm 2025, tổng giá trị khóa (TVL) của RWA đạt 12,5 tỷ USD, tăng vọt 124% so với 2024. Khi quy định mới của UAE có hiệu lực, độ tin cậy của dự án RWA tuân thủ tăng mạnh, vốn tổ chức và bán lẻ sẽ đổ vào nhanh chóng, Boston Consulting Group dự báo đến năm 2030 quy mô tài sản token hóa toàn cầu có thể đạt 16 nghìn tỷ USD.

Tuy nhiên cơ hội cũng đi kèm thách thức: Hãng luật quốc tế Allen & Overy phân tích, chi phí tuân thủ của dự án RWA có thể chiếm 15-30% tổng ngân sách, gây áp lực lớn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ; đồng thời, yêu cầu dự trữ nghiêm ngặt cũng phần nào kìm hãm đổi mới stablecoin, gián tiếp ảnh hưởng đến sự linh hoạt của hệ sinh thái RWA.

03 Lợi thế khác biệt của UAE, vì sao trở thành “chiến trường nóng” của RWA?

Hiện nay giám sát RWA toàn cầu có hai lộ trình lớn, mô hình của UAE với lợi thế riêng biệt đã trở thành “bến đỗ tuân thủ” cho dự án RWA toàn cầu:

Lợi thế khác biệt của UAE đặc biệt nổi bật:

● So với hạn chế “chỉ mở thị trường thứ cấp RWA cho nhà đầu tư chuyên nghiệp” của Hồng Kông, UAE không loại trừ nhà đầu tư bán lẻ, mở rộng thanh khoản thị trường; ● So với quy định của EU MiCA “cấm bán sản phẩm RWA rủi ro cao cho nhà đầu tư bán lẻ”, UAE vẫn giữ được sức sống thị trường dưới tiền đề kiểm soát rủi ro; ● Đặc biệt hơn, UAE mở rộng phạm vi giám sát tới cả middleware và nhà cung cấp hạ tầng, tạo nên mạng lưới giám sát toàn diện, tránh “vùng chân không giám sát”, giúp tuân thủ toàn quy trình cho dự án RWA có lộ trình rõ ràng.

Tuy nhiên UAE cũng đối mặt thách thức: Phạm vi giám sát quá rộng có thể khiến nhà đổi mới gặp rủi ro tuân thủ khó lường (dữ liệu Trung tâm tài chính thay thế Đại học Cambridge); đồng thời, điều khoản áp dụng ngoài lãnh thổ có thể gây xung đột quyền tài phán với các khu vực pháp lý khác, khiến dự án RWA xuyên biên giới phức tạp hơn về tuân thủ.

04 Tích hợp sâu giữa kỹ thuật và tuân thủ

Để RWA bùng nổ quy mô nghìn tỷ, không chỉ cần khung tuân thủ hỗ trợ mà còn cần kiến trúc kỹ thuật phù hợp sâu với yêu cầu tuân thủ. Theo nghiên cứu ngành, token hóa RWA thành công phải đáp ứng “giá trị ổn định, xác nhận pháp lý rõ ràng, dữ liệu off-chain có thể xác minh”, nhưng thực hiện điều này vẫn còn nhiều rào cản kỹ thuật và pháp lý:

● Bài toán tích hợp liên hệ thống khi đưa tài sản lên chuỗi: Ví dụ RWA bất động sản, phải kết nối hiệu quả blockchain với hệ thống đăng ký nhà đất hiện hữu mới chuyển giao hợp pháp quyền lợi. Điều này không chỉ liên quan đến tích hợp kỹ thuật, còn phải giải quyết bài toán xác nhận quyền sở hữu trong các hệ thống pháp lý khác nhau, hiện toàn cầu chưa có giải pháp chung hoàn thiện.

● Thách thức xác minh dữ liệu off-chain: Giá trị RWA phụ thuộc vào trạng thái thật của tài sản ngoài chuỗi, cần sự phối hợp giữa thiết bị IoT, đơn vị kiểm toán bên thứ ba và blockchain. Ví dụ, RWA hàng hóa cần cảm biến giám sát tồn kho thời gian thực, RWA nghệ thuật cần cơ quan uy tín xác thực thật-giả, nhưng việc đảm bảo dữ liệu lên chuỗi trung thực, chống giả mạo vẫn cần đột phá kỹ thuật.

● Cải tiến hợp đồng thông minh phù hợp tuân thủ: Quy định mới yêu cầu các giao thức DeFi điều chỉnh tokenomics, nhúng kiểm tra AML/KYC và cơ chế quản trị minh bạch vào hợp đồng thông minh. Ví dụ, nền tảng RWA cho vay tuân thủ phải bổ sung module xác minh danh tính nhà đầu tư trong hợp đồng, đảm bảo chỉ nhà đầu tư đủ điều kiện mới tham gia giao dịch rủi ro cao. Tuy nhiên thiết kế này tạo điểm kiểm soát tập trung, mâu thuẫn nhất định với lý tưởng phi tập trung của blockchain, cân bằng hai yếu tố này là chìa khóa ngành cần giải quyết.

● Kiểm soát rủi ro hệ thống của stablecoin: UAE lấy stablecoin hỗ trợ bằng dirham làm hạt nhân thanh toán cho RWA, nhưng phụ thuộc quá mức vào một loại tiền pháp định có thể khiến thị trường RWA đối mặt rủi ro tỷ giá, điều chỉnh chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương. Điều này cần giải quyết bằng hệ sinh thái stablecoin đa tiền tệ hoặc cơ chế phòng ngừa rủi ro.

05 Từ năng lượng mới đến tài sản trí tuệ, RWA đã bước vào các lĩnh vực này

Dưới tác động kép của khung tuân thủ và đổi mới kỹ thuật, ứng dụng RWA đã từ ý tưởng thành hiện thực, nhiều kịch bản đã triển khai tại UAE và toàn cầu:

● Lĩnh vực năng lượng mới: Tập đoàn Masdar bản địa của UAE đang thử nghiệm token hóa dự án năng lượng sạch, huy động vốn toàn cầu qua RWA, nhà đầu tư được chia sẻ lợi nhuận sản xuất điện; nền tảng “Điện e Tài chính” của Nhà nước Trung Quốc cũng đã triển khai tài trợ khoản phải thu trên blockchain, làm mẫu tham khảo cho RWA tài sản xanh.

● Lĩnh vực bất động sản: Một số dự án bất động sản cao cấp Dubai đã thử nghiệm chia nhỏ quyền sở hữu thành token, nhà đầu tư chỉ cần vài nghìn USD là có thể mua một phần quyền sở hữu, chia sẻ lợi nhuận cho thuê và tăng giá tài sản. Tuy nhiên PwC chỉ ra, RWA bất động sản vẫn cần giải quyết ba vấn đề: tiêu chuẩn hóa định giá, quản lý thanh khoản và xác nhận pháp lý để có thể phổ biến quy mô lớn.

● Lĩnh vực tài sản vô hình: Các startup UAE bắt đầu thử nghiệm gọi vốn token hóa bản quyền, sáng chế… Ví dụ ca sĩ chia nhỏ quyền lợi doanh thu streaming album thành token RWA phát hành, nhà đầu tư nhận chia sẻ thu nhập tương ứng với tỷ lệ nắm giữ. Nhưng do tài sản vô hình có tính chủ quan, biến động cao, hiện vẫn chỉ ở quy mô thử nghiệm nhỏ.

● Lĩnh vực tài sản tài chính: Token hóa các loại tài sản tài chính truyền thống như trái phiếu, quỹ… được đẩy nhanh. Một số nền tảng tuân thủ đã token hóa trái phiếu Mỹ, trái phiếu doanh nghiệp thành RWA, cho phép giao dịch 24/7, tăng mạnh thanh khoản, giảm ngưỡng đầu tư.

06 Dưới động lực tuân thủ, RWA sẽ tái cấu trúc hệ sinh thái tài chính toàn cầu

Quy định mới của UAE không chỉ thay đổi cục diện thị trường khu vực mà còn tác động sâu rộng đến sự phát triển RWA toàn cầu:

● Tập trung hóa thị trường có thể tăng: Chi phí tuân thủ chiếm 20-35% tổng chi phí vận hành (dữ liệu McKinsey), áp lực này đặt gánh nặng lớn cho doanh nghiệp vừa và nhỏ, nguồn lực có thể nghiêng về các tổ chức lớn giàu tiềm lực tài chính, năng lực tuân thủ, thị trường có xu hướng tập trung cao hơn.

● Tài chính truyền thống và Web3 tích hợp sâu: Ngân hàng, công ty quản lý tài sản có thể trở thành chủ lực phát hành RWA, trong tương lai sẽ xuất hiện các sản phẩm tiêu chuẩn như “cổ phiếu token hóa”, “vàng token hóa”, stablecoin dirham sẽ giữ vị trí chủ đạo trong thanh toán RWA. Tuy nhiên điều này cũng có thể dẫn đến thế lực tài chính truyền thống độc quyền lĩnh vực RWA, thu hẹp không gian sống của dự án đổi mới mới nổi.

● Toàn cầu hóa tiêu chuẩn giám sát tăng tốc: G20 đã kêu gọi thống nhất khung giám sát stablecoin và DeFi tại hội nghị thượng đỉnh năm 2025, thực tiễn của UAE sẽ làm mẫu cho các nước mới nổi. Khi nhiều nước ban hành chính sách quản lý RWA, chuẩn tuân thủ toàn cầu có hy vọng hình thành, rào cản giao dịch RWA xuyên biên giới sẽ giảm dần.

● Đổi mới công nghệ giải bài toán cốt lõi: Sự phát triển của công nghệ tính toán bảo mật, zero-knowledge proof sẽ cung cấp giải pháp cho mâu thuẫn giữa “tuân thủ và bảo vệ quyền riêng tư” của RWA. Những công nghệ này có thể thực hiện xác minh AML/KYC mà không tiết lộ toàn bộ thông tin giao dịch, giúp tài chính phi tập trung tương thích với yêu cầu giám sát.

Kết luận: Giám sát không phải điểm kết, mà là khởi đầu bùng nổ nghìn tỷ của RWA

Lần này, UAE dùng “pháp luật nghiêm khắc” để vạch rõ biên giới tuân thủ Web3, tưởng như bóp nghẹt ngành, thực ra đã dọn sạch rào cản phát triển lớn nhất của RWA – “sự bất định giám sát”. Khi trách nhiệm pháp lý rõ ràng, vốn có thể yên tâm nhập cuộc, niềm tin người dùng được xây dựng, RWA với vai trò cầu nối tài sản truyền thống và blockchain sẽ phát huy hết tiềm năng nghìn tỷ của mình.

Từ bất động sản cao cấp Dubai đến dự án năng lượng sạch toàn cầu, từ đầu tư nhỏ lẻ của người bình thường đến phân bổ lớn của tổ chức, RWA đang viết lại luật chơi “chỉ người giàu mới được đầu tư tài sản chất lượng”. Năm 2025, UAE đã chuyển từ “nơi có thể chọn” thành “nơi phải cạnh tranh” của RWA, một làn sóng token hóa tài sản do giám sát thúc đẩy đang lặng lẽ tới gần.

Với nhà đầu tư, hiểu khung tuân thủ, theo sát đột phá công nghệ, chọn tài sản chất lượng mới nắm bắt được cơ hội nghìn tỷ này; với ngành, làm thế nào để duy trì sức sống đổi mới trong khuôn khổ tuân thủ, cân bằng tập trung và phi tập trung, kiểm soát rủi ro hệ thống sẽ quyết định RWA có thể thực sự hiện thực hóa tầm nhìn “mọi thứ đều có thể token hóa”, tái định hình hệ sinh thái tài chính toàn cầu.