Cách một vụ kiện lớn của Realtor có thể giúp bạn lấy lại tiền trong túi

Một vụ kiện lịch sử của các đại lý bất động sản sắp làm rung chuyển cách người Mỹ mua và bán nhà. Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) đã đồng ý trả 418 triệu đô la tiền bồi thường và thay đổi căn bản cách hoạt động của hoa hồng trong các giao dịch bất động sản. Nếu bạn đang dự định mua hoặc bán nhà trong thời gian tới, sự thay đổi này có thể mang lại khoản tiền lớn trong túi bạn.

Vụ kiện của các đại lý bất động sản đã thay đổi mọi thứ

Trong nhiều thập kỷ, ngành bất động sản hoạt động dựa trên cấu trúc hoa hồng mà nhiều người cho là đã bị thao túng. Năm ngoái, một quyết định pháp lý mang tính bước ngoặt trong vụ án Sitzer/Burnett đã tác động mạnh đến ngành như một trận động đất—một hội đồng xét xử quyết định rằng cách các đại lý chia sẻ hoa hồng thực chất đã làm tăng chi phí cho tất cả các bên liên quan. Số tiền bồi thường được tuyên là gần 2 tỷ đô la.

Thỏa thuận giải quyết vụ kiện của các đại lý bất động sản ngày nay với NAR bao gồm tất cả các vụ án này. Thỏa thuận, dự kiến có hiệu lực vào giữa năm 2024, buộc phải có một cuộc kiểm điểm lớn: kết thúc một thời kỳ mà tỷ lệ hoa hồng dường như đã được cố định. NAR đã đồng ý loại bỏ yêu cầu các người bán đăng tải hoa hồng của đại lý người mua trên Hệ thống Liên kết Danh sách Nhiều (MLS)—hệ thống kết nối tất cả các đại lý bất động sản trong khu vực.

Điều đó có nghĩa là gì bằng tiếng Việt đơn giản? Cách cũ đang chết dần.

Những thay đổi về hoa hồng có thể tiết kiệm cho bạn hàng nghìn đô la

Đây là những gì từng xảy ra: Một căn nhà bán với giá 400.000 đô la. Tổng hoa hồng: 24.000 đô la (tương đương 6% giá bán). Người bán trả cả hoa hồng cho đại lý của mình (12.000 đô la) và đại lý của người mua (12.000 đô la). Người mua không bao giờ phải viết séc—mọi thứ đều trừ vào số tiền người bán nhận được.

Hệ thống đó sắp thay đổi đáng kể.

Theo các quy tắc mới:

• Người bán sẽ quyết định có trả hoa hồng cho đại lý người mua hay không
• Nếu không trả, họ có thể giảm tổng chi phí hoa hồng của mình một nửa
• Cả người mua và người bán đều có thể thương lượng hoa hồng thay vì chấp nhận mức tiêu chuẩn
• Người bán có thể đề xuất mức phí cố định thay vì theo tỷ lệ phần trăm—hoặc kết hợp các hình thức khác nhau
• Người mua có thể phải trả trực tiếp cho đại lý của mình (nhưng cũng có thể thương lượng mức phí đó)

Lần đầu tiên sau nhiều thế hệ, hoa hồng 6% trong bất động sản—một phần không thể thiếu trong các giao dịch nhà cửa—không còn tự động nữa.

Điều này có ý nghĩa gì đối với người mua và người bán

Đối với người bán: Bạn có nhiều quyền kiểm soát hơn. Bạn có thể trả ít hơn, hoặc nhiều hơn nếu bạn cạnh tranh trong thị trường sôi động—nhưng đó là quyết định của bạn. Một số người bán sẽ đề xuất hoa hồng hấp dẫn cho đại lý người mua để thu hút nhiều đề nghị hơn. Những người khác sẽ tự làm hoặc đề xuất mức hoa hồng thấp hơn.

Đối với người mua: Bạn có thể phải bắt đầu viết séc cho đại lý bất động sản của mình. Nhưng đây là điểm sáng: bạn có thể thương lượng. Bạn có thể tìm kiếm các lựa chọn khác nhau. Bạn thậm chí có thể quyết định không dùng đại lý và tiết kiệm toàn bộ hoa hồng.

Thỏa thuận này cũng yêu cầu các đại lý của người mua cung cấp hợp đồng bằng văn bản ghi rõ dịch vụ họ sẽ cung cấp và chi phí là bao nhiêu. Không còn mơ hồ nữa.

Cách điều hướng trong bối cảnh bất động sản mới

Nếu bạn dự định mua hoặc bán trong môi trường mới này, việc tìm đúng đại lý càng quan trọng hơn bao giờ hết. Theo các chuyên gia ngành bất động sản, sự khác biệt giữa một đại lý xuất sắc và một đại lý trung bình có thể rất lớn. Kinh nghiệm và kiến thức thị trường địa phương giờ đây liên quan trực tiếp đến giá trị bạn đang trả.

Dưới đây là những câu hỏi mà các nhà mua bán thông minh đang đặt ra cho các đại lý tiềm năng:

• Họ có kinh nghiệm cụ thể nào trong thị trường địa phương của bạn không?
• Họ thực sự cung cấp những dịch vụ gì?
• Họ tiếp cận chiến lược định giá và đàm phán như thế nào?
• Họ có thể giải thích tại sao mức phí của họ đáng để đầu tư không?

Điều quan trọng nhất: nếu bạn trả tiền cho một dịch vụ, phải có giá trị rõ ràng đi kèm. Thỏa thuận này buộc mọi người phải suy nghĩ kỹ hơn về hoa hồng bất động sản hơn bao giờ hết.

Vụ kiện của các đại lý bất động sản đánh dấu một sự chuyển dịch thực sự về quyền lực—từ các tiêu chuẩn do ngành đặt ra sang quyền tự quyết của người mua và người bán trong các thỏa thuận của riêng họ. Liệu điều đó có tốt cho bạn hay không hoàn toàn phụ thuộc vào cách bạn thích nghi với các quy tắc mới.