Các REIT có tiếp tục trả cổ tức lớn trong năm 2026 không? Prologis và American Tower dẫn đầu xu hướng

Công ty REIT có trả cổ tức không? Chắc chắn rồi. Các quỹ đầu tư bất động sản đã trở thành biểu tượng của các khoản phân phối lợi nhuận hào phóng cho cổ đông, và năm 2026 đang có triển vọng trở thành một năm nữa thành công rực rỡ về thu nhập từ cổ tức trong lĩnh vực này. Thành tích ấn tượng của ngành REIT nói lên tất cả: dữ liệu ngành cho thấy lĩnh vực này đã phân phối hơn 70 tỷ đô la cổ tức vào năm 2024, và con số này còn tiếp tục tăng trong năm 2025. Nhìn về phía trước, dự kiến xu hướng tăng này sẽ tiếp tục khi các ông lớn trong ngành ưu tiên lợi ích của cổ đông.

Trong bối cảnh đa dạng các REIT trả cổ tức, hai công ty nổi bật sẽ chiếm ưu thế trong bảng xếp hạng tổng cổ tức trả trong năm 2026: Prologis và American Tower. Cả hai đều có khả năng tài chính và động lực chiến lược để mở rộng khoản trả cổ tức cho cổ đông, khiến họ trở thành những ứng cử viên sáng giá dẫn đầu tăng trưởng cổ tức REIT năm nay.

Các ông lớn về Cổ tức: Hiểu rõ về Sức mạnh Chi phối của họ

Prologis và American Tower đã chiếm lĩnh thị trường cổ tức REIT năm ngoái, và lợi thế cấu trúc của họ cho thấy sự thống trị này sẽ còn kéo dài. Đây không chỉ là những nhà trả cổ tức bình thường—họ đại diện cho quy mô và tính ổn định mà các nhà đầu tư liên tưởng đến các REIT trưởng thành, ổn định.

Prologis, với giá trị thị trường gần 120 tỷ đô la, hoạt động như một trong những REIT công nghiệp lớn nhất tại Hoa Kỳ. American Tower, có giá trị khoảng 84 tỷ đô la, đứng đầu trong lĩnh vực REIT hạ tầng. Giữa họ, họ chiếm một phần đáng kể trong tổng cam kết cổ tức của ngành, phân phối khoảng 7 tỷ đô la mỗi năm cho cổ đông.

Prologis: Đà Tăng Trưởng cho Mở Rộng Cổ tức

REIT công nghiệp đã phân phối khoảng 3,9 tỷ đô la cổ tức trong năm 2025, nhờ vào khả năng tạo dòng tiền mạnh mẽ. Công ty tạo ra khoảng 5,6 tỷ đô la trong các quỹ hoạt động cốt lõi, cung cấp một khoản dự phòng đáng kể cho nghĩa vụ cổ tức.

Cổ tức hàng quý hiện tại là 1,01 đô la mỗi cổ phiếu, tương đương 4,04 đô la theo năm. Gần đây, Prologis đã nâng cổ tức lên 5% vào tháng 2 năm 2025, và phân tích xu hướng tài chính của công ty cho thấy khả năng sẽ còn có thêm một lần tăng nữa trong năm nay.

Yếu tố thúc đẩy chính: Prologis dự kiến các quỹ hoạt động cốt lõi trên mỗi cổ phiếu sẽ mở rộng từ 5,86 đô la trong năm 2025 lên khoảng 6,05 đến 6,25 đô la trong năm 2026—tương ứng với mức tăng trưởng hàng năm từ 3% đến 7%. Với khả năng tạo dòng tiền mạnh mẽ và tỷ lệ chi trả hợp lý so với vốn có sẵn, REIT này có vẻ đang ở vị trí tốt để duy trì mô hình tăng cổ tức hàng năm của mình.

Dựa trên nền tảng này, dự kiến Prologis sẽ tăng cổ tức khoảng 5% nữa trong năm 2026, có thể đẩy tổng phân phối cổ tức lên khoảng 4,1 tỷ đô la cho cả năm. Điều này sẽ củng cố vị trí dẫn đầu của công ty trong nhóm các REIT trả cổ tức.

American Tower: Tăng trưởng Cổ tức Sau Khi Cải Thiện Bảng Cân Đối Kế Toán

American Tower đã đóng góp khoảng 3,2 tỷ đô la cổ tức cho cổ đông trong năm 2025, duy trì vị trí là nhà phân phối cổ tức REIT lớn thứ hai. REIT hạ tầng hiện trả 1,70 đô la mỗi cổ phiếu hàng quý, tương đương khoảng 800 triệu đô la mỗi quý.

Khả năng dòng tiền để hỗ trợ các khoản thanh toán này là rất lớn. Chỉ riêng trong quý 3, American Tower đã tạo ra 984 triệu đô la dòng tiền tự do sau chi phí vốn—chứng minh sức mạnh tài chính nền tảng của chương trình cổ tức này.

Thú vị là, các khoản trả cổ tức của American Tower đã bị hạn chế trong những năm gần đây khi ban quản lý ưu tiên tối ưu hóa bảng cân đối kế toán. Công ty đặt mục tiêu duy trì tỷ lệ đòn bẩy trong khoảng 3,0 đến 5,0 lần để củng cố vị thế tài chính. Đến quý 3 năm 2025, mục tiêu này đã đạt được, với tỷ lệ đòn bẩy dừng lại ở mức 4,9 lần.

Với việc củng cố bảng cân đối kế toán hoàn tất, American Tower đã báo hiệu ý định chuyển sang mở rộng cổ tức một cách tích cực hơn. Công ty hướng tới tăng trưởng cổ tức hàng năm trung bình một chữ số. Điều này cho thấy American Tower có khả năng sẽ tăng cổ tức khoảng 5% trong năm 2026, đẩy tổng cổ tức phân phối lên gần 3,4 tỷ đô la.

Điều này có ý nghĩa gì đối với nhà đầu tư cổ tức REIT trong năm 2026

Những dự kiến tăng cổ tức từ cả Prologis và American Tower nhấn mạnh xu hướng toàn ngành: các REIT có trả cổ tức một cách tự nguyện không? Dữ liệu cho thấy không chỉ là sự sẵn lòng mà còn là cam kết nhiệt tình trong việc mở rộng phân phối khi các công ty củng cố hoạt động và tài chính.

Cả hai công ty dự kiến tổng phân phối cổ tức vượt quá 7,5 tỷ đô la vào cuối năm 2026, giả sử mức tăng 5% dự kiến của họ xảy ra. Sự tăng trưởng này phản ánh sức mạnh vận hành nền tảng, cải thiện hiệu quả vốn, và sự tự tin của ban quản lý vào khả năng tạo dòng tiền bền vững.

Đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập, hai REIT này là các khoản đầu tư nền tảng cho danh mục cổ tức. Quy mô, vị thế cạnh tranh và cam kết thể hiện về tăng trưởng cổ tức đều tạo nên một nền tảng thu nhập hấp dẫn. Tính dự đoán của các khoản phân phối—được hỗ trợ bởi giá trị tài sản thực và cấu trúc thuê dài hạn—làm cho REIT khác biệt so với nhiều lĩnh vực cổ phiếu trả cổ tức khác.

Tiến trình hướng tới năm 2026 cho thấy các nhà đầu tư cổ tức REIT đang ở vị trí tốt để hưởng lợi từ sự tăng trưởng phân phối liên tục, với Prologis và American Tower đóng vai trò là các chỉ số hàng đầu cho sự mở rộng toàn ngành.