Host Hotels vượt mục tiêu AFFO quý 4, đẩy nhanh chương trình bán khách sạn chiến lược

Host Hotels & Resorts công bố kết quả quý IV ấn tượng, không chỉ vượt dự báo của Phố Wall mà còn báo hiệu một bước chuyển chiến lược quan trọng về tài sản. Quỹ đầu tư bất động sản cao cấp (REIT) này vượt kỳ vọng về lợi nhuận cả về lợi nhuận và doanh thu, đồng thời thực hiện một quá trình tái định vị danh mục đầu tư đáng kể thông qua việc bán các khách sạn cao cấp để nâng cao hiệu quả.

Bán tài sản chiến lược: Bán khách sạn cao cấp để định hình lại danh mục

Hoạt động danh mục của công ty cho thấy chiến lược tối ưu hóa tài sản thông qua việc bán các khách sạn cao cấp đã được đẩy nhanh. Vào tháng 2 năm 2026, Host Hotels đã bán Resort Four Seasons Orlando tại Walt Disney World Resort (444 phòng) và Resort và Residences Four Seasons Jackson Hole (125 phòng) với tổng giá trị 1,1 tỷ USD. Chỉ một tháng trước đó, vào tháng 1 năm 2026, công ty đã bán The St. Regis Houston với giá 51 triệu USD. Các giao dịch này nhấn mạnh cách tiếp cận kỷ luật của ban quản lý trong việc cấu trúc lại danh mục, tập trung vốn vào các bất động sản có tiềm năng RevPAR cao hơn và vị thế thương hiệu mạnh hơn. Việc bán các tài sản cao cấp như các thương hiệu Four Seasons và St. Regis cho thấy Host Hotels sẵn sàng điều chỉnh danh mục để tối ưu hóa lợi nhuận.

Vượt dự báo của Phố Wall về lợi nhuận và tăng trưởng doanh thu

Host Hotels công bố lợi nhuận điều chỉnh từ hoạt động (AFFO) trên mỗi cổ phiếu là 51 cent, vượt xa dự báo của Zacks là 47 cent — vượt 4 cent, tương đương 8,5%. Chỉ số này tăng 13,3% so với cùng kỳ năm ngoái, thể hiện đà tăng trưởng kinh doanh nội tại. Về doanh thu, tổng doanh thu đạt 1,60 tỷ USD, vượt dự báo của Zacks là 1,54 tỷ USD, chênh lệch 60 triệu USD. Doanh thu tăng 12,3% so với quý cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu nhờ mở rộng RevPAR của các khách sạn tương đương. Giám đốc điều hành James F. Risoleo nhấn mạnh chất lượng hoạt động, cho biết công ty “đạt được tăng trưởng tổng RevPAR của khách sạn tương đương là 5,4% trong quý IV năm 2024, và tăng trưởng cả năm là 4,2%, phản ánh nhu cầu khách tạm thời tăng và cải thiện doanh thu thực phẩm và đồ uống cùng chi tiêu phụ trợ.” Trong năm 2025, AFFO trên mỗi cổ phiếu đạt 2,07 USD, tăng từ 2,00 USD của năm trước và vượt dự báo 2,03 USD của thị trường, chênh lệch 4 cent.

Các chỉ số hoạt động phản ánh tỷ lệ lấp đầy hỗn hợp, tăng trưởng giá phòng mạnh mẽ

Trong quý IV, RevPAR của khách sạn tương đương đạt 227,14 USD, tăng 4,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Đà tăng chủ yếu nhờ mở rộng giá phòng, với mức trung bình tăng 4,7% lên 339,44 USD từ 323,78 USD. Các chỉ số tỷ lệ lấp đầy cho thấy bức tranh phức tạp hơn: tỷ lệ lấp đầy khách sạn tương đương giảm 20 điểm cơ bản xuống còn 66,9%, mặc dù hiệu suất trong phân khúc khách du lịch tạm thời vẫn ổn định. Số đêm phòng cho hợp đồng tăng 8,7%, trong khi đặt phòng khách tạm thời gần như không đổi (+0,2%). Doanh thu nhóm giảm 2,5% so với cùng kỳ. EBITDA của khách sạn tương đương tăng 4,1% lên 411 triệu USD, mặc dù biên EBITDA co lại 30 điểm cơ bản xuống còn 28%, do các lợi ích một lần ghi nhận trong năm 2024 tạo ra so sánh khó khăn.

Vị thế thanh khoản mạnh mẽ và kế hoạch đầu tư vốn

Host Hotels thể hiện vị thế tài chính vững chắc đầu năm 2026. Tiền mặt và các khoản tương đương tiền đạt 768 triệu USD tính đến cuối năm 2025, tăng 42% so với mức 539 triệu USD vào tháng 9 năm 2025. Tổng thanh khoản đạt 2,4 tỷ USD, bao gồm 167 triệu USD dự trữ escrow FF&E và 1,5 tỷ USD khả năng vay vốn quay vòng còn trống. Trong năm 2025, công ty đã chi 644 triệu USD cho chi phí vốn, gồm 282 triệu USD cho các dự án sinh lời, 287 triệu USD cho gia hạn và thay thế, và 75 triệu USD dành cho công tác xây dựng lại sau thiệt hại tài sản.

Hướng dẫn quản lý dự kiến tiếp tục tăng trưởng trong năm 2026

Trong tương lai, Host Hotels dự kiến AFFO trên mỗi cổ phiếu cả năm 2026 trong khoảng 2,03-2,11 USD, so với dự báo của Zacks là 2,05 USD. Ban quản lý dự báo doanh thu RevPAR của khách sạn tương đương trong khoảng 382-388 triệu USD (lưu ý: có vẻ phản ánh tổng hoặc hướng dẫn về giá, chứ không phải RevPAR trên mỗi đơn vị). EBITDA điều chỉnh dự kiến trong khoảng 1,74-1,80 tỷ USD. Chi phí vốn cho năm 2026 dự kiến trong khoảng 525-625 triệu USD. Risoleo bày tỏ lạc quan về triển vọng của phân khúc cao cấp và trên cao cấp trong năm 2026, nhấn mạnh rằng “người tiêu dùng giàu có tiếp tục ưu tiên chi tiêu cho trải nghiệm,” điều này sẽ hỗ trợ sức mạnh định giá và tăng trưởng nhu cầu khách tạm thời.

Xu hướng ngành: Các đối thủ REIT công bố kết quả khả quan

Trong hệ sinh thái REIT rộng lớn hơn, các đối thủ cũng đạt kết quả bền vững. Iron Mountain Incorporated công bố AFFO quý IV là 1,44 USD trên mỗi cổ phiếu, vượt dự báo của thị trường là 1,39 USD, tăng 3,6% — tăng 16,1% so với cùng kỳ năm ngoái, phản ánh sức mạnh trong lĩnh vực lưu trữ, dịch vụ, RIM toàn cầu và trung tâm dữ liệu. Cousins Properties báo cáo FFO quý IV 2025 là 71 cent, phù hợp với kỳ vọng của thị trường, đồng thời tăng trưởng 2,9% so với cùng kỳ, nhờ hoạt động cho thuê tích cực mặc dù gặp khó khăn từ chi phí lãi vay cao hơn.

Chiến lược tái định vị của Host Hotels qua việc bán các khách sạn cao cấp, kết hợp với đà hoạt động tích cực và vị thế tài chính vững chắc, giúp công ty duy trì đà tăng trưởng AFFO trong năm 2026.