真實世界資產在加密貨幣市場的發展

真實世界資產(RWA)的概念早在2018年就已出現在加密貨幣市場中,與當時的資產代幣化和證券代幣發行有許多相似之處。然而,由於監管不完善和缺乏顯著回報優勢,這些早期嘗試未能形成成熟的市場規模。

2022年,隨着美國利率上升,美國國債收益率明顯超過了加密行業的穩定幣借貸利率。因此,將美國國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業越來越具吸引力。一些成熟的DeFi項目和傳統金融機構開始探索RWA。

近兩年,市場上出現了少量房地產RWA項目。它們旨在擴大房地產投資市場,多樣化房地產投資產品,並降低投資門檻。本研究將對這些項目進行案例分析,探討房地產RWA的設計優缺點及其潛在市場。討論將主要涉及北美房地產市場的相關政策、規定和市場條件。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場是一個巨大的投資領域。2023年3月的研究顯示,北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球上市房地產市場爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的核心目標包括:創造更多樣化和靈活的房地產投資產品,吸引更廣泛的投資者羣體,以及提高房地產資產的流動性和價值。主要表現形式有三種:

1. 碎片化的房地產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房地產代幣進行抵押借貸

此外,房產代幣化上鏈也有潛力增強房地產資產的透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化房產投資機會方面有許多相似之處,都有效降低了投資門檻並增強了房地產資產的流動性。但傳統REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,保持中心化的運營模式。盡管如此,它們在嚴格監管框架內對資產的審查、運營及投資結構,爲房地產RWA項目提供了參考框架。

通過觀察近兩年房地產RWA項目的運營,我們對它們的優缺點有了一些清晰的認識。

房地產RWA項目的主要優點包括:

• 降低投資門檻
• 提高資產流動性
• 增加投資透明度
• 實現碎片化所有權
• 拓寬投資者羣體

主要缺點包括:

• 法律和監管不確定性
• 資產管理和維護成本高
• 潛在的利益衝突
• 流動性風險
• 技術風險

具體項目在實際運營中,由於管理和產品方法的不同,遇到的情況各不相同。

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,是最早的房地產RWA項目之一,專注於通過區塊鏈將美國住宅房地產代幣化供散戶投資。

RealT購買住宅房產,並依照美國法規將持有的房產代幣化。房產的管理、維護和租金收集由第三方機構負責。扣除費用後,租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房地產資產的公司在法律上有隔離。

以蒙哥馬利的一處房產爲例,房產代幣總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共6,200個代幣。每月租金收入2,600美元,扣除622美元運營和管理費用後,月淨利潤1,978美元,年度總額23,736美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率7.35%。

RealT向市場提供100%的代幣,無需與客戶共同投資,維持近乎無風險的運營模式。管理機構從租金中取得8%,從維護費用中取得剩餘部分,投資平台僅收取2%的代幣化和監督管理費用。

然而,分散所有權也帶來挑戰。當投資者投資佔比太小,公司管理成本可能過高而不可持續。RealT與代幣持有者之間可能存在利益衝突。如果RealT持股比例過大或過小,都可能影響管理效率和監督責任的履行。

通過分析RealT最新售罄的十個房產代幣,發現大多數房產位於底特律,約有500個代幣持有者,其中兩個房產持有者超過1,000人。約90%的投資者投資少於500美元,9%投資500-2,000美元,1%投資超過這個數額。這表明RealT在一定程度上成功爲散戶投資者創造了房地產投資市場,並增加了住房市場的流動性。

根據區塊鏈數據,RealT總共分發了約600萬美元的租金。平台費用在租金的2.5%-3%之間,相當於過去兩年約150K-180K美元的收入。但RealT從租金收入中獲得的具體利潤不得而知。

從公司結構看,RealT在特拉華州成立了多個實體,包括核心運營實體Real Token Inc.、房地產公司母公司Real Token LLC,以及爲每個投資房產成立的系列LLC。這種結構旨在隔離風險,確保單個房產的問題不會影響其他房產或母公司運營。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。Parcl通過AMM架構提供房地產相關的合成資產。Parcl推出了價格數據源,以創建特定區域的房地產指數。投資者可對房產價格走勢進行投機。

這種方法避免了實際房地產運營的法律問題。雖然Parcl是否真正算作房地產RWA項目存疑,但它得到了業內多家知名公司的投資,在討論房地產RWA產品多樣化時值得關注。

Parcl的測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL爲1600萬美元。然而經過一年多運營,Parcl似乎未引起太多關注,每日交易量不到10,000美元,活躍用戶不到50人。

盡管Parcl產品易用且升級迅速,指數市場設計較爲成熟,團隊也積極推廣,但仍保持相對低的市場關注度和份額。這在一定程度上表明加密貨幣市場可能尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

一些大型加密貨幣公司也在探索房地產RWA產品。Ripple宣布其團隊正嘗試支持用戶將房產代幣化並進行抵押貸款。MakerDAO也與合作夥伴合作支持房產抵押借貸。

Reinno是一個於2020年推出並於2022年停止運營的項目。雖然未在市場上留下太多痕跡,但它引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個是基於代幣化房地產的貸款服務。房產所有者可將房產文件提交給Reinno,獲批後Reinno將創建特殊目的載體公司並爲房地產代幣創建智能合約。所有者可將代幣作爲抵押品進行借貸。

第二個是房貸融資。用戶用銀行房貸購買房產後,可將房產所有權代幣化進行融資。所得資金用於償還銀行房貸,用戶隨後按固定利率向協議償還該筆貸款。

Reinno的運營仍是中心化和線下模式,客戶通常需要親自提交房產文件。這種方法存在明顯風險,如借款人違約時難以起訴、房產所有權轉移導致的"雙花"問題等。這些風險可能是項目停止運營的原因之一,未來房地產RWA需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA是一個相對新興的概念,尚未形成明確的市場規模或龍頭項目。目前運營的項目在規模和用戶基礎方面相對較小。該領域需要嚴格的合規運營和成熟的法律框架。一些項目採用風險隔離的公司結構或選擇相關金融產品作爲投資目標,以降低運營風險。然而,要充分發揮房地產RWA的潛力,立法進步和運營合規是不可或缺的。

在立法方面,房地產RWA尚未建立清晰一致的框架。美國不同監管機構對代幣的分類存在分歧,也缺乏國際監管框架可供參考。這種不一致導致規則不清晰和過程混亂,威脅潛在投資者並危及房產代幣化的長期可行性。

盡管監管狀況混亂,仍有許多知名企業在嘗試房地產RWA,少量項目已在1-2年運營中初步證明了產品可行性。房產作爲金融投資領域中規模龐大的一個板塊,隨着相關法律框架的建立和完善,房地產RWA有望迎來快速發展。