真实世界资产在加密货币市场的发展

真实世界资产(RWA)的概念早在2018年就已出现在加密货币市场中,与当时的资产代币化和证券代币发行有许多相似之处。然而,由于监管不完善和缺乏显著回报优势,这些早期尝试未能形成成熟的市场规模。

2022年,随着美国利率上升,美国国债收益率明显超过了加密行业的稳定币借贷利率。因此,将美国国债作为RWA标的进行代币化对加密行业越来越具吸引力。一些成熟的DeFi项目和传统金融机构开始探索RWA。

近两年,市场上出现了少量房地产RWA项目。它们旨在扩大房地产投资市场,多样化房地产投资产品,并降低投资门槛。本研究将对这些项目进行案例分析,探讨房地产RWA的设计优缺点及其潜在市场。讨论将主要涉及北美房地产市场的相关政策、规定和市场条件。

代币化房地产市场的方法

房地产市场是一个巨大的投资领域。2023年3月的研究显示,北美上市房地产市场价值达1.3万亿美元,全球上市房地产市场为2.66万亿美元。

代币化房地产市场的核心目标包括:创造更多样化和灵活的房地产投资产品,吸引更广泛的投资者群体,以及提高房地产资产的流动性和价值。主要表现形式有三种:

1. 碎片化的房地产所有权融资
2. 特定区域房地产市场指数产品
3. 房地产代币进行抵押借贷

此外,房产代币化上链也有潜力增强房地产资产的透明度和治理民主性。

房地产投资信托(REIT)与房地产RWA在提供碎片化房产投资机会方面有许多相似之处,都有效降低了投资门槛并增强了房地产资产的流动性。但传统REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权,保持中心化的运营模式。尽管如此,它们在严格监管框架内对资产的审查、运营及投资结构,为房地产RWA项目提供了参考框架。

通过观察近两年房地产RWA项目的运营,我们对它们的优缺点有了一些清晰的认识。

房地产RWA项目的主要优点包括:

• 降低投资门槛
• 提高资产流动性
• 增加投资透明度
• 实现碎片化所有权
• 拓宽投资者群体

主要缺点包括:

• 法律和监管不确定性
• 资产管理和维护成本高
• 潜在的利益冲突
• 流动性风险
• 技术风险

具体项目在实际运营中,由于管理和产品方法的不同,遇到的情况各不相同。

案例分析

RealT

RealT于2019年推出,是最早的房地产RWA项目之一,专注于通过区块链将美国住宅房地产代币化供散户投资。

RealT购买住宅房产,并依照美国法规将持有的房产代币化。房产的管理、维护和租金收集由第三方机构负责。扣除费用后,租金分配给代币持有者。RealT负责代币化过程,但与持有房地产资产的公司在法律上有隔离。

以蒙哥马利的一处房产为例,房产代币总价值323,020美元,每个代币52.10美元,共6,200个代币。每月租金收入2,600美元,扣除622美元运营和管理费用后,月净利润1,978美元,年度总额23,736美元。每个代币获得3.83美元分配,年利润率7.35%。

RealT向市场提供100%的代币,无需与客户共同投资,维持近乎无风险的运营模式。管理机构从租金中取得8%,从维护费用中取得剩余部分,投资平台仅收取2%的代币化和监督管理费用。

然而,分散所有权也带来挑战。当投资者投资占比太小,公司管理成本可能过高而不可持续。RealT与代币持有者之间可能存在利益冲突。如果RealT持股比例过大或过小,都可能影响管理效率和监督责任的履行。

通过分析RealT最新售罄的十个房产代币,发现大多数房产位于底特律,约有500个代币持有者,其中两个房产持有者超过1,000人。约90%的投资者投资少于500美元,9%投资500-2,000美元,1%投资超过这个数额。这表明RealT在一定程度上成功为散户投资者创造了房地产投资市场,并增加了住房市场的流动性。

根据区块链数据,RealT总共分发了约600万美元的租金。平台费用在租金的2.5%-3%之间,相当于过去两年约150K-180K美元的收入。但RealT从租金收入中获得的具体利润不得而知。

从公司结构看,RealT在特拉华州成立了多个实体,包括核心运营实体Real Token Inc.、房地产公司母公司Real Token LLC,以及为每个投资房产成立的系列LLC。这种结构旨在隔离风险,确保单个房产的问题不会影响其他房产或母公司运营。

Parcl

Parcl是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场的价格变动。Parcl通过AMM架构提供房地产相关的合成资产。Parcl推出了价格数据源,以创建特定区域的房地产指数。投资者可对房产价格走势进行投机。

这种方法避免了实际房地产运营的法律问题。虽然Parcl是否真正算作房地产RWA项目存疑,但它得到了业内多家知名公司的投资,在讨论房地产RWA产品多样化时值得关注。

Parcl的测试网于2022年5月在Solana上启动,目前TVL为1600万美元。然而经过一年多运营,Parcl似乎未引起太多关注,每日交易量不到10,000美元,活跃用户不到50人。

尽管Parcl产品易用且升级迅速,指数市场设计较为成熟,团队也积极推广,但仍保持相对低的市场关注度和份额。这在一定程度上表明加密货币市场可能尚未准备好迎接房地产指数产品。

Reinno

一些大型加密货币公司也在探索房地产RWA产品。Ripple宣布其团队正尝试支持用户将房产代币化并进行抵押贷款。MakerDAO也与合作伙伴合作支持房产抵押借贷。

Reinno是一个于2020年推出并于2022年停止运营的项目。虽然未在市场上留下太多痕迹,但它引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品。

第一个是基于代币化房地产的贷款服务。房产所有者可将房产文件提交给Reinno,获批后Reinno将创建特殊目的载体公司并为房地产代币创建智能合约。所有者可将代币作为抵押品进行借贷。

第二个是房贷融资。用户用银行房贷购买房产后,可将房产所有权代币化进行融资。所得资金用于偿还银行房贷,用户随后按固定利率向协议偿还该笔贷款。

Reinno的运营仍是中心化和线下模式,客户通常需要亲自提交房产文件。这种方法存在明显风险,如借款人违约时难以起诉、房产所有权转移导致的"双花"问题等。这些风险可能是项目停止运营的原因之一,未来房地产RWA需要更成熟的法律框架来解决这些问题。

结论

房地产RWA是一个相对新兴的概念,尚未形成明确的市场规模或龙头项目。目前运营的项目在规模和用户基础方面相对较小。该领域需要严格的合规运营和成熟的法律框架。一些项目采用风险隔离的公司结构或选择相关金融产品作为投资目标,以降低运营风险。然而,要充分发挥房地产RWA的潜力,立法进步和运营合规是不可或缺的。

在立法方面,房地产RWA尚未建立清晰一致的框架。美国不同监管机构对代币的分类存在分歧,也缺乏国际监管框架可供参考。这种不一致导致规则不清晰和过程混乱,威胁潜在投资者并危及房产代币化的长期可行性。

尽管监管状况混乱,仍有许多知名企业在尝试房地产RWA,少量项目已在1-2年运营中初步证明了产品可行性。房产作为金融投资领域中规模庞大的一个板块,随着相关法律框架的建立和完善,房地产RWA有望迎来快速发展。