Viviendas para personas mayores vs. activos hospitalarios: una comparación bursátil de dos enfoques de REIT en atención médica

El sector de bienes raíces en atención médica continúa atrayendo inversores que buscan exposición a vientos de cola demográficos y al aumento del gasto en salud. Welltower Inc. (WELL stock) y Medical Properties Trust (MPW stock) representan dos estrategias distintas dentro de los REITs de atención médica, aunque ambos han logrado posiciones significativas en este mercado en crecimiento. Entender sus diferencias estructurales y trayectorias financieras es esencial para los inversores que evalúan qué REIT de atención médica se alinea con sus objetivos de inversión.

Estrategias de cartera divergentes impulsan diferentes perfiles de crecimiento

El enfoque operativo de Welltower abarca comunidades de vivienda para personas mayores, instalaciones médicas ambulatorias y propiedades de atención post-aguda en Norteamérica y mercados internacionales. La compañía gestiona más de 2,000 comunidades dirigidas a inquilinos maduros y personas mayores, posicionándose en la intersección de la vivienda, la atención médica y los servicios de hospitalidad. Su segmento de operación de vivienda para personas mayores (SHO) se beneficia de una oferta estructuralmente insuficiente, creando vientos de cola para la expansión de la ocupación durante 2025 y más allá. Además, Welltower capitaliza el cambio secular que favorece los procedimientos ambulatorios sobre las admisiones hospitalarias, permitiéndole ampliar relaciones con operadores de sistemas de salud.

Por su parte, Medical Properties concentra sus esfuerzos en adquirir y desarrollar instalaciones hospitalarias arrendadas con contratos netos. Su cartera abarca 388 propiedades que representan aproximadamente 39,000 camas licenciadas arrendadas a 51 empresas operadoras hospitalarias. Los contratos de arrendamiento de la compañía suelen tener términos iniciales de más de 15 años con opciones de renovación, y más del 99% de los arrendamientos incluyen escaladas anuales de renta vinculadas a los movimientos del Índice de Precios al Consumidor. Esta estructura genera flujos de caja predecibles, aunque expone a la compañía a riesgos de concentración de operadores.

Reutilización de capital y posicionamiento financiero

Ambas compañías emplean estrategias disciplinadas de reutilización de capital para financiar iniciativas de crecimiento y fortalecer sus posiciones financieras. El modelo de arrendamiento neto de Welltower transfiere a los inquilinos las obligaciones de mantenimiento de la propiedad, seguros y impuestos, creando estabilidad en los ingresos y limitando las cargas operativas. El acceso de la compañía a calificaciones crediticias de grado de inversión por parte de las principales agencias de calificación permite condiciones favorables en el mercado de deuda, apoyando su pipeline de adquisiciones y actividades de desarrollo.

Medical Properties, por su parte, también persigue estrategias de desinversión y redistribución de activos para optimizar la composición de su cartera y mejorar su flexibilidad financiera. Sin embargo, enfrenta desafíos de liquidez más significativos, requiriendo una gestión cuidadosa de su carga de deuda y relaciones con los inquilinos para mantener la estabilidad financiera.

Crecimiento de ganancias y expectativas de analistas muestran historias en conflicto

Las estimaciones de los analistas revelan trayectorias marcadamente diferentes para estos dos REITs de atención médica. Se proyecta que las ventas y los fondos de operaciones (FFO) por acción de Welltower para 2025 crezcan un 29,8% y un 21,5% interanual, respectivamente. Es notable que las estimaciones de los analistas para ambos años hayan tendido al alza durante el mes anterior, señalando una confianza creciente en los fundamentos de la acción.

Medical Properties presenta un panorama opuesto. Los analistas anticipan que las ventas de 2025 se contraigan un 5,1%, mientras que el FFO por acción disminuye un 31,3% interanual. Las revisiones recientes de estimaciones para 2025 y 2026 han bajado, reflejando preocupaciones del mercado sobre el rendimiento de los inquilinos y los vientos en contra operativos.

Valoración y rendimiento reciente en el mercado

En el último trimestre, la acción de Welltower ha apreciado un 6,5%, mientras que la de Medical Properties ha subido un 2%, en comparación con una caída del 1,4% en el sector de REITs de atención médica en general. Esta diferencia en rendimiento se extiende a los múltiplos de valoración: Welltower cotiza a un precio prospectivo de 12 meses sobre FFO de 30,97X (por encima de su mediana de tres años), mientras que Medical Properties cotiza a 7,71X (también elevado en relación con niveles históricos). La brecha significativa en valoración refleja una diferenciación del mercado respecto a las perspectivas de crecimiento y la salud financiera.

Por qué los inversores en crecimiento se inclinan por Welltower

Welltower surge como la opción superior para inversores que priorizan la apreciación de capital a largo plazo. La combinación de vientos de cola demográficos favorables, exposición diversificada a segmentos de alto crecimiento (vivienda para personas mayores y instalaciones ambulatorias), solvencia crediticia de grado de inversión y recursos sólidos en balance crean una tesis de inversión convincente. La trayectoria positiva de revisiones de ganancias de la compañía refuerza aún más esta posición.

Medical Properties, aunque ofrece puntos de entrada con menor valoración, enfrenta vientos en contra que incluyen riesgo de concentración de operadores, momentum negativo en ganancias y desafíos estructurales en su modelo de hospital con arrendamiento neto. Estos factores limitan su potencial alcista en el corto a medio plazo.

El consenso de analistas refleja esta evaluación: Welltower tiene una calificación Zacks #2 (Buy) rating, while Medical Properties holds a #3 (Mantener). Para los inversores que buscan exposición a REITs de atención médica orientados al crecimiento con fundamentos en fortalecimiento, la acción de Welltower presenta la oportunidad más convincente en el entorno actual del mercado.