多くの住宅購入者が「誤った態度」によって犯している3つの間違いと、それが成功を妨げる理由

Emma Caplan-Fisher

2026年2月15日（日）午前1:00 GMT+9 7分で読む

住宅ローン金利が約6％付近にあり、多くの市場で2020年以来住宅価格が約50％上昇している現状で、多くの住宅購入希望者は足踏み状態に感じている。

不動産投資家のグラント・カルドーンは、それこそがまさに問題だと考えている — そして最大の障害は市場そのものではなく、買い手の考え方にあると指摘している。

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最近のビジネスインサイダー（1）とのインタビューで、カルドーンは現在の住宅市場で進展を妨げていると彼が考える3つの一般的な間違いを挙げた。

彼の見解は、何十億ドルもの不動産を購入してきた著名な投資家からのものであるが、従来の住宅探しの知恵に反論し、堅い期待が市場状況だけでなく、より制限的になり得ることを示唆している。

間違い1：自分は価格的に除外されていると信じる

Realtor.comの2026年住宅予測によると、今年の住宅ローン金利は約6.3％付近にとどまると予想されている（2）。しかし、カルドーンは、多くの買い手が挫折感を抱き、積極的にチャンスを追求しなくなる消極的な考え方を採用していると主張している。

「それを信じてしまうと、絶対に見つからない」と彼はビジネスインサイダーに語った。「間違った態度で臨んでいるからだ。だから、『価格的に除外されている』わけではない」（1）。

この見解は、よく知られた手頃な価格の懸念に逆らうものだ。全米不動産協会（NAR）の上級エコノミスト、ナディア・エヴァンジェルーは、「ここ数年、私たちは現代の住宅史上最も厳しい手頃な価格環境の一つにいる」と述べている。

2021年の約3％だった住宅ローン金利は、2023年には7％超に跳ね上がり、パンデミック前の水準と比べて月々の支払いが1,000ドル以上増加した（3）。

同様に、アトランタ連邦準備銀行の住宅所有の手頃さモニター（HOAM）は、全国的な手頃さが歴史的な基準と比べて依然として大きく制約されていることを示している（4）。

しかし、カルドーンのポイントは主に心理的なものであり、数学的なものではない。彼は、「価格的に除外されている」という物語を受け入れる買い手は、まだ存在するかもしれない創造的または型破りな解決策を探すのをやめてしまう可能性があると示唆している。

この考え方の変化が役立つかどうかは、個々の経済状況に大きく依存しており、カルドーンの広範な枠組みでは十分に扱われていない微妙な点だ。

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間違い2：価格にこだわりすぎて創造的な融資を無視

カルドーンはまた、最も安い住宅だけに焦点を当てるのは誤った戦略だと考えている。むしろ、柔軟または創造的な融資オプションが利用できる可能性のある物件を優先すべきだと主張している。

彼は特に、残存ローンのない物件と低金利の既存ローンを持つ物件の2タイプをターゲットにすることを推奨している。どちらの場合も、売り手は従来型ではない取引条件、例えば売り手融資、引き受け可能なローン、リース・トゥ・オウンなどに応じる可能性がある。

このアプローチは限定的ながらも現実的な状況では有効だ。Redfinによると、2024年前半の米国の住宅の取引はわずか2.5％で、過去30年以上で最低の回転率を記録している（5）。

これは一部、住宅所有者が5％未満のローン金利に縛られ、売却をためらったためだ。その結果、創造的な条件を提示できる意欲的な売り手を見つけることが、買い手にとって交渉力を高める可能性がある。

また、全米不動産協会（NAR）の調査によると、住宅ローン金利が1％下がると、約550万世帯が潜在的な買い手層に加わる可能性がある（6）。これは、金利に対する手頃さの敏感さを示している。

ただし、この戦略には重要な注意点もある。創造的な融資の取り決めは法的・構造的に複雑であり、より大きな頭金を必要とし、競争の激しい市場では広く利用できない場合もある。

初めての購入者で、十分な現金準備や交渉経験がない場合、このアドバイスを成功させるのは難しいかもしれない。

間違い3：最高の家を買うのではなく、最高の場所を選ぶ

カルドーンの最後のアドバイスは、長年の不動産の原則を反映している：場所がほぼすべてに勝る。彼は、最悪の家でも一流の場所にある方が、平凡なエリアの最高の家を買うよりも良いと考えている。

「それは10倍以上重要だ」と彼はビジネスインサイダーに語った。「私はキャリアで約60億ドルの不動産を買ったが、場所を妥協すると、後で必ず後悔する」（1）。

カルドーンは、より高い可処分所得や、Whole Foods、スターバックス、チポトレなどの全国的なチェーン店の存在を重視するエリアを優先するよう買い手に勧めている。これらは経済的に強い地域のシグナルと見なしている。

このアドバイスは、長年の不動産研究と実践と一致している。望ましい場所の物件は、価値がより安定して上昇しやすく、市場の downturn時にも価値を維持しやすい。学校の質、歩きやすさ、主要な雇用拠点への近さなどの場所の要素は、長期的な資産価値の上昇に常に影響を与える。

しかし、優良な場所は高額だ。すでに手頃さに苦しむ買い手にとっては、トップクラスのエリアを優先することは、より小さく古いまたは時代遅れの物件を受け入れることを意味するかもしれない。

このトレードオフは、価値の上昇を重視する投資家には適しているが、住みやすさやスペース、ライフスタイルを重視する家庭には適用が難しい場合もある。

考え方ではなく、数学の問題かもしれない

カルドーンの見解は興味深い洞察を提供しているが、彼のアドバイスは不動産を通じて富を築いてきた投資家からのものであり、必ずしも初めての購入者が直面する課題に焦点を当てたものではないことを認識することが重要だ。

NARによると、「所得と購買力の観点から見ると、多くの買い手にとって手頃な価格の住宅へのアクセスは依然として遠いものである」と述べている（7）。多くの家庭にとって、課題は考え方ではなく、数学的な問題なのだ。

買い手が実際に考えるべきこと

住宅探しの戦略を採用する前に、買い手は次のことを確認すべきだ。

事前承認を得て、自分が実際にどれだけの予算内かを理解する

購入価格だけでなく、月々の総コストを考慮する

メンテナンス費用、固定資産税、保険料、潜在的な管理費（HOA）も考慮に入れる

「創造的融資」はリスクが高いことを理解する

頭金だけでなく、住宅所有に必要な資金準備ができているかを評価する

柔軟性は今日の市場では確かに役立つが、最も重要なのは、どの専門家のルールに従うかではなく、自分の経済状況、リスク許容度、長期的な目標に合った決断を下すことだ。

カルドーンのアドバイスは、一部の買い手にはチャンスをもたらすかもしれないが、「一つのサイズですべてに合う」解決策ではない。

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記事の出典

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ビジネスインサイダー（1）；Realtor.com（2）；全米不動産協会（NAR）（3）；アトランタ連邦準備銀行の住宅所有の手頃さモニター（HOAM）（4）；Redfin（5）；全米不動産協会（NAR）（6）；（7）。

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