He estado notando algo interesante en los mercados últimamente. Todos hablan de los REITs que han tenido un rendimiento inferior en los últimos cinco años, promediando solo un 5.5% anual frente al 15.3% del S&P 500 que lo ha aplastado. Pero esto es lo que llamó mi atención: la narrativa cambia completamente cuando amplías la vista y observas cómo se comportan los REITs durante las recesiones reales.

Así que investigué los datos sobre los REITs durante los ciclos de recesión, y honestamente, la imagen es mucho más matizada de lo que la mayoría piensa. Desde 1972 hasta 2024, los REITs promediaron un 12.6% de retorno anual, superando el 8% del S&P 500. Sí, eso es en un período de más de 50 años, pero aún así vale la pena señalarlo.

Ahora, la parte difícil. Cuando las recesiones realmente ocurren, los REITs sufren. Un análisis de Neuberger Berman que revisa seis ciclos de recesión desde 1991 hasta 2024 muestra que los REITs promediaron un -17.6% durante las caídas. El S&P 500 tuvo un peor desempeño con -20%, pero aún así, es una caída fuerte. Pero aquí es donde se pone interesante: durante las recesiones, los REITs no son el desastre que la gente piensa en comparación con el mercado en general.

Lo que realmente me sorprendió fue el patrón de recuperación. En los 12 meses previos a las últimas seis recesiones, los REITs promediaron un 5.7% de retorno. Luego, después de que terminan las recesiones, promedian un 22.7% en los 12 meses siguientes. Es un cambio enorme. ¿La razón? Las tasas de interés. Cuando los bancos centrales bajan las tasas durante las recesiones, las tasas de capital también caen, lo que impulsa los valores inmobiliarios. Como los REITs cotizan públicamente, responden rápidamente: los mercados financieros valoran lo que las empresas valdrán en 12-18 meses, no hoy.

Pero aquí está la verdadera clave: no todos los REITs se comportan igual. Los centros de datos, la salud y los REITs de arrendamiento triple net se mantienen relativamente resistentes durante las recesiones. ¿Hoteles, vallas publicitarias y REITs enfocados en hipotecas? Esos sufren mucho más. Así que si estás pensando en los REITs como cobertura durante una recesión, necesitas ser selectivo con los sectores en los que te enfocas.

En resumen para mí: los REITs no se desploman tanto como el mercado en general cuando hay recesiones, se recuperan más rápido de lo que la mayoría espera, y ciertos subsectores como salud y centros de datos ofrecen una protección real si ves que se aproxima una recesión. Podría valer la pena analizarlo más de cerca, dependiendo de la composición de tu cartera.