Почему REIT является удовлетворительным вариантом для инвестиций

Если вы инвестор, давно задумывающийся о входе на тайский фондовый рынок, то, безусловно, вы уже слышали о REIT или Трастах для инвестиций в недвижимость (Real Estate Investment Trust). Особенно с 2018 года, когда REIT начали выходить на основную биржу, став популярным выбором для тех, кто ищет доход выше, чем при обычных депозитах. Однако в некоторые периоды доходность REIT оказывалась разочаровывающей. Почему так происходит и что такое REIT на самом деле? Давайте разберемся в этом инвестиционном инструменте более подробно.

Что такое REIT и в чем его особенности

В базовой концепции REIT — это фонд недвижимости, управляемый управляющей компанией траста. Основная роль — привлечение капитала от инвесторов для покупки и управления доходными активами, такими как офисные здания, торговые центры, склады, гостиницы, а также арендные договоры или бизнес-сети связи.

Фонд получает доходы от управления активами (например, арендная плата, комиссионные) и выплачивает их держателям паев в виде дивидендов. Эти дивиденды обычно стабильны, поскольку исходят из устойчивых доходов.

Почему REIT пользуется популярностью

Для владельцев недвижимости, уже получающих доход, REIT позволяет привлечь дополнительные инвестиции для финансирования новых проектов.

Инвесторы получают доступ к рынку недвижимости без необходимости вкладывать огромные суммы. Можно легко купить или продать паи REIT на бирже SET, а управление осуществляется профессионалами с отчетностью под контролем государственных органов.

Чем REIT отличается от фонда недвижимости

И REIT, и Property Fund инвестируют в недвижимость, но есть важные отличия по трем аспектам:

Структура и регулирование
Property Fund — это коллективный инвестиционный фонд без сертификата на ценные бумаги, тогда как REIT — это траст, находящийся под контролем SEC и SET.

Гибкость инвестирования
Property Fund ограничен в рамках Positive List и не может инвестировать за границей, а REIT обладает большей свободой: может инвестировать в зарубежные активы и развивать недвижимость за пределами страны, не более 10% от общего активов.

Распределение паев
Property Fund не требует наличия брокеров, свободного обращения или собраний инвесторов, тогда как REIT должен иметь не менее 15% брокерского посредника и проводить ежегодные собрания.

Таким образом, REIT обладает более гибкой структурой и более строгими требованиями, из-за чего в Таиланде в настоящее время новых Property Fund не создается — все они превращены в REIT.

Виды REIT

REIT можно классифицировать по разным признакам, в зависимости от базовой классификации:

По праву собственности на недвижимость

REIT с правом собственности (Freehold) — траст владеет недвижимостью и управляет доходами от аренды напрямую. Если стоимость недвижимости увеличивается (например, за счет инфраструктурных улучшений), то стоимость паев также возрастает.

REIT с арендными правами (Leasehold) — траст не владеет недвижимостью, а имеет право получать выгоду от нее в течение срока аренды. По окончании аренды права и стоимость паев исчезают, поэтому стоимость Leasehold REIT обычно со временем снижается.

По способу инвестирования

Прямое инвестирование — REIT владеет или имеет права на недвижимость напрямую.

Косвенное инвестирование — REIT владеет акциями других компаний, инвестирующих в недвижимость.

По типу активов

• Retail REIT — управляют торговыми центрами, магазинами, аутлетами и т.п.
• Residential REIT — управляют гостиницами, квартирами, апартаментами, общежитиями.
• Healthcare REIT — управляют больницами, центрами здравоохранения, домами престарелых.
• Office REIT — управляют офисными помещениями для аренды.
• Infrastructure REIT — управляют коммуникационными сетями, энергетическими трубопроводами и т.п.

Каждый тип REIT имеет свои особенности по выплате дохода и факторам, влияющим на поток доходов.

Что влияет на изменение стоимости REIT

Стоимость REIT определяется двумя основными факторами:

Стоимость недвижимости — зависит от прав, которыми обладает REIT (Freehold или Leasehold), а также от экономической ситуации в регионе, развития инфраструктуры, общего состояния рынка недвижимости. Если стоимость земли или зданий растет, то и стоимость паев увеличивается.

Ожидаемый поток доходов — зависит от арендных ставок, уровня заполняемости (occupancy rate), экономической ситуации, влияющей на спрос арендаторов. Например, при росте числа арендаторов доходы и дивиденды увеличиваются. В случае кризиса или катастрофы (например, эпидемии), арендная ставка для таких активов, как гостиницы или торговые центры, может снизиться.

Преимущества и ограничения REIT

Плюсы

• Высокая ликвидность — легко торговать на бирже SET, как обычными акциями.
• Диверсификация риска — расширяет возможности инвестирования помимо акций и облигаций.
• Прозрачность — раскрытие информации и контроль со стороны государственных органов.
• Регулярный доход — дивиденды выплачиваются регулярно, поскольку исходят из стабильных доходов.

Минусы

• Облагается налогом — дивиденды облагаются налогом 10% или могут учитываться при ежегодных налоговых вычетах.
• Риск изменения процентных ставок — при росте ставок инвесторы могут переключиться на более надежные инструменты, что может снизить цену REIT.

Перед инвестированием в REIT рекомендуется тщательно взвесить эти плюсы и минусы, чтобы они соответствовали вашим финансовым целям.

Примеры REIT, доступных для инвестиций в Таиланде

CPNREIT — Leasehold REIT, управляющий торговыми центрами, офисами и гостиницами группы Central. Годовая доходность дивидендов — 8.35%, исходя из текущей цены 9.85 бат.

IMPACT — Freehold REIT, управляющий конференц-центрами, выставочными комплексами и офисными зданиями Impact в Монтонг. Годовая доходность — 4.69%, цена — 12.80 бат.

WHART — REIT, включающий как Freehold, так и Leasehold активы для складского бизнеса. Доходность — 7.63%, цена — 9.50 бат.

JASIF — Infrastructure REIT, владеющий волоконно-оптическими линиями длиной 1 680 500 км, получающий доход от аренды телекоммуникационных компаний. Самая высокая доходность — 13.73%, цена — 6.70 бат.

Итог

REIT — это инвестиционный инструмент, подходящий для тех, кто ищет доход выше банковских процентов, пользуясь профессиональным управлением активами и прозрачностью информации. Однако перед инвестированием важно изучить особенности каждого траста, оценить риски, следить за экономической ситуацией и убедиться, что выбранный инструмент соответствует вашим инвестиционным целям.