3 ошибки, которые многие покупатели домов совершают из-за «неправильного отношения» — и как они мешают успеху

Эмма Каплан-Фишер

Воскресенье, 15 февраля 2026 г., 01:00 по японскому времени 7 мин чтения

При ставках по ипотеке около 6% и росте цен на жильё примерно на 50% во многих рынках с 2020 года, многие потенциальные покупатели чувствуют себя застрявшими в стороне.

Инвестор в недвижимость Грант Кардон считает, что именно это и есть проблема — и что самое большое препятствие не рынок сам по себе, а то, как покупатели о нём думают.

Обязательно к прочтению

Дейв Рэмси предупреждает, что почти 50% американцев совершают одну крупную ошибку в отношении социального обеспечения — что это за ошибка и как быстро её исправить

Благодаря Джеффу Безосу теперь можно стать арендодателем всего за 100 долларов — и нет, вам не придётся иметь дело с арендаторами или ремонтировать морозильники. Вот как

Я собираюсь выйти на пенсию без сбережений. Стоит ли паниковать? Вот 6 простых способов наверстать упущенное (и быстро)

В недавнем интервью Business Insider (1) Кардон выделил три распространённые ошибки, которые, по его мнению, мешают покупателям делать прогресс на современном рынке недвижимости.

Хотя его взгляд исходит от высокопоставленного инвестора, который приобрёл недвижимости на миллиарды долларов, его советы идут вразрез с традиционной мудростью поиска дома и предполагают, что жесткие ожидания могут быть более ограничивающими, чем рыночные условия.

Ошибка №1: Верить, что вас «вычеркнули» из цен

По прогнозу рынка жилья Realtor.com на 2026 год, ставки по ипотеке ожидаются около 6,3% в этом году (2). Однако Кардон утверждает, что многие покупатели приняли пораженческое мышление, которое мешает им активно искать возможности.

«Если вы поверите в это, то никогда не найдёте подходящее жильё», — сказал он Business Insider. «Вы идёте с неправильным отношением. Значит, вас «вычеркнули» из цен» (1).

Эта точка зрения противоречит хорошо задокументированным проблемам доступности жилья. По словам Надии Еванделу, старшего экономиста Национальной ассоциации риэлторов (NAR), «за последние несколько лет мы оказались в одной из самых сложных ситуаций с точки зрения доступности жилья в современной истории».

Ставки по ипотеке выросли с примерно 3% в 2021 году до более 7% в 2023 году, что увеличило ежемесячные платежи более чем на 1000 долларов по сравнению с допандемийными уровнями (3).

Аналогично, монитор доступности владения жильём Федерального резервного банка Атланты (HOAM) показывает, что доступность по всей стране остаётся значительно ограниченной по сравнению с историческими нормами (4).

Но основная идея Кардона — это психологический аспект, а не математический. Он предполагает, что покупатели, принявшие нарратив о «вычёркивании», могут перестать искать креативные или нестандартные решения, которые всё ещё могут существовать.

Насколько этот сдвиг в отношении полезен, сильно зависит от индивидуальных финансовых обстоятельств, что Кардон в своём широком подходе не полностью учитывает.

Продолжение статьи  

Читать далее: Средний чистый капитал американцев удивительно составляет 620 654 доллара. Но это почти ничего не значит. Вот число, которое важно (и как его резко увеличить)

Ошибка №2: Фокус на цене вместо креативных финансовых решений

Кардон также считает, что сосредоточение только на самой низкой цене дома — ошибочная стратегия. Вместо этого он рекомендует уделять внимание объектам, где могут быть доступны гибкие или креативные варианты финансирования.

Он особенно советует искать два типа домов: те, у которых нет оставшейся ипотеки, и те, у которых есть низкопроцентные существующие ипотеки. В обоих случаях продавцы могут быть готовы к нестандартным условиям, таким как финансирование продавцом, ипотека с возможностью передачи или аренда с правом выкупа.

Этот подход имеет смысл в ограниченных, но реалистичных ситуациях. Согласно данным Redfin, только около 2,5% домов в США меняли владельца в первые две трети 2024 года, что является самым низким уровнем за последние 30 лет (5).

Это частично связано с тем, что многие домовладельцы были привязаны к ипотечным ставкам ниже 5% и не хотели продавать. В результате, выявление мотивированных продавцов, готовых предложить креативные условия, может дать покупателям дополнительное преимущество в переговорах.

Отдельно, исследования Национальной ассоциации риэлторов (NAR) показывают, что снижение ипотечных ставок на 1% может добавить примерно 5,5 миллиона домохозяйств в потенциальный покупательский пул (6), что подчеркивает чувствительность доступности к процентным ставкам.

Однако этот стратегический подход связан с важными оговорками. Креативные финансовые схемы могут быть юридически и структурно сложными, требовать больших первоначальных взносов и не широко доступны в конкурентных рынках.

Для первичных покупателей без значительных сбережений или опыта в переговорах по альтернативным схемам покупки это может быть трудно реализовать успешно.

Ошибка №3: Покупка лучшего дома вместо лучшего расположения

Последний совет Кардона перекликается с давним принципом недвижимости: место важнее всего остального. Он считает, что покупка худшего дома в районе высокого уровня лучше, чем покупка лучшего дома в посредственном районе.

«Это важнее в 10 раз», — сказал он Business Insider. «Я приобрёл примерно на 6 миллиардов долларов недвижимости за свою карьеру, и любой компромисс по расположению обойдётся мне позже» (1).

Кардон советует покупателям отдавать предпочтение районам с высоким уровнем располагаемого дохода и присутствием известных национальных торговых сетей — таких как Whole Foods, Starbucks и Chipotle — которые он считает сигналами экономически сильных районов.

Этот совет соответствует долгосрочным исследованиям и практике в сфере недвижимости. Объекты в желанных районах, как правило, ценятся выше и лучше сохраняют стоимость во время спадов рынка, чем в менее привлекательных районах. Такие факторы, как качество школ, пешеходная доступность и близость к крупным центрам занятости, постоянно влияют на долгосрочную ценность недвижимости.

Однако prime-локации стоят дорого. Для покупателей, уже испытывающих трудности с доступностью, приоритет в выборе района высокого уровня может означать приобретение меньшего, старого или устаревшего объекта, чем планировалось изначально.

Эта компромиссная стратегия хорошо подходит для инвесторов, ориентированных на рост стоимости, но семьи, ценящие комфорт, пространство и образ жизни, могут найти её более сложной для применения.

Проблема — не в отношении, а в математике

Взгляд Кардона предлагает интересные идеи, но важно понимать, что его советы исходят от инвестора, который создал состояние на недвижимости — а не обязательно от человека, сталкивающегося с трудностями первичного приобретения жилья.

По данным NAR, «с точки зрения доходов и покупательной способности становится ясно, что доступ к доступному жилью остаётся недосягаемым для многих покупателей» (7). Для многих семей проблема не в отношении — а в математике.

Что действительно стоит учитывать покупателям

Перед тем как применять любую стратегию поиска дома, покупатели должны:

Получить предварительное одобрение кредита, чтобы понять, что они реально могут позволить себе

Рассматривать общие ежемесячные расходы, а не только цену покупки

Учитывать расходы на обслуживание, налоги, страховку и возможные взносы в ТСЖ

Понимать, что «креативное финансирование» часто связано с большими рисками

Оценить, готовы ли они финансово к владению жильём, помимо первоначального взноса

Гибкость, безусловно, может помочь на современном рынке. Но самый важный фактор — это не следовать правилам какого-либо эксперта, а убедиться, что решение соответствует вашим личным финансам, уровню риска и долгосрочным целям.

Советы Кардона могут открыть возможности для некоторых покупателей, но это не универсальная формула.

Вам также может понравиться

Роберт Кийосаки говорит, что этот один актив вырастет на 400% за год — и просит инвесторов не пропустить его «взрыв»

Мега-богатые американцы избавляются от акций и копят рекордные суммы наличных. Вот куда идет их богатство вместо этого

Vanguard раскрывает, что может произойти с американскими акциями, и это вызывает тревогу у пенсионеров. Почему и как защитить себя https://moneywise.com/mega-rich-americans-are-ditching-stocks-and-hoarding-historic-highs-of-cash-heres-where-their-wealths-going-instead

Начинающие инвесторы с всего 10 долларов могут уже вложиться в его частный фонд недвижимости на миллиард долларов. Вот как начать за несколько минут

Присоединяйтесь к более чем 200 000 читателей и получайте лучшие статьи Moneywise и эксклюзивные интервью первыми — ясные инсайты, курируемые и доставляемые еженедельно. Подписывайтесь сейчас.

Источники статьи

Мы используем только проверенные источники и достоверные сторонние отчёты. Подробнее — в наших этических нормах и руководствах по редакционной политике_._

Business Insider (1); Realtor.com (2); Национальная ассоциация риэлторов (NAR) (3); Монитор доступности владения жильём Федерального резервного банка Атланты (HOAM) (4); Redfin (5); Национальная ассоциация риэлторов (NAR) (6); (7).

Данная статья носит информационный характер и не должна рассматриваться как совет. Она предоставляется без каких-либо гарантий.

Условия и политика конфиденциальности

Панель управления конфиденциальностью

Подробнее