Gerçek Dünya Varlıklarının Blok Zinciri Üzerindeki Uygulamaları: Gayrimenkul Projelerine Odaklanma
Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında uzun zamandır var, en azından 2018 yılına kadar geri gidebilir. O zamanlar varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihracı ( STO ) günümüz RWA kavramıyla birçok benzerlik göstermektedir. Ancak, düzenlemenin yetersizliği ve belirgin getirilerin eksikliği nedeniyle, bu erken girişimler olgun bir pazar ölçeği oluşturamamıştır.
2022'de, ABD faiz oranlarının artırılmasıyla, ABD Hazine tahvili getirileri, kripto sektöründeki stabilcoin kredi oranlarını büyük ölçüde aştı. ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi, kripto sektörü için giderek daha çekici hale geliyor. Olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA'yı keşfetmeye başladı.
Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını farklı şekillerde genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve yatırım engelini azaltmayı amaçlamaktadır. Bu makalede, bu projeler üzerinde vaka analizi yapılacak ve gayrimenkul RWA'nın tasarım avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarı tartışılacaktır. Bu projelerin çoğunlukla Kuzey Amerika gayrimenkul pazarına yönelik olması nedeniyle, ilgili politika, düzenlemeler ve piyasa koşulları esasen Kuzey Amerika bölgesini kapsayacaktır.
Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri
Gayrimenkul piyasası büyük yatırım fırsatları barındırmaktadır. Statista'nın araştırmasına göre, 2023 Mart ayında Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değeri 1.3 trilyon dolar, dünya genelindeki halka açık gayrimenkul piyasası ise 2.66 trilyon dolardır.
Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel talebi, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefin gerçekleştirilmesidir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı grubunu çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç biçimde ortaya çıkmaktadır:
parçalanmış gayrimenkul mülkiyeti finansmanı.
belirli bir bölge gayrimenkul pazarı endeksi ürünü.
gayrimenkul tokenlerinin teminat olarak kullanılması.
Ayrıca, gayrimenkulün tokenleştirilmesi ve blok zincirine aktarılması, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetişimdeki demokratikliğini artırma potansiyeline sahiptir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda birçok benzerliğe sahiptir, her ikisi de yatırım eşiğini etkili bir şekilde azaltmış ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmıştır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sağlamaz ve merkezi bir işletme modeli sürdürür. Yine de, sıkı bir düzenleyici çerçeve altında varlıkların incelemesi, işletimi ve yatırım yapısı, Gayrimenkul RWA projeleri için referans olabilecek bir çerçeve sunar.
Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin operasyonlarını gözlemleyerek, onların avantajları ve dezavantajları hakkında bazı net anlayışlar edindik.
Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıdaki avantaj ve dezavantajlara sahiptir. Ancak belirli vakaları derinlemesine incelediğimizde, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin işletme sürecinde karşılaştığı gerçek durumların birbirinden farklı olduğunu görmekteyiz.
Örnek Analizi
Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçmektedir. Her bir proje, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında belirli bir temsil yeteneğine sahiptir. Dikkat edilmesi gereken bir nokta, bu projelerin hala erken aşamada olduğu ve ürünlerinin uzun süreli ve geniş çaplı piyasa doğrulaması ve testinden geçmediğidir.
RealT
RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve en erken gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Ethereum ve Gnosis Blok Zinciri üzerinden, ( başta Gnosis üzerinde ) olmak üzere, ABD konut gayrimenkulünü perakende yatırımcılar için tokenleştirmeye odaklanmaktadır.
RealT, konut mülkleri satın alır ve bunları Amerikan yasalarına uygun olarak tokenize eder. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira toplama sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilmiştir. Masraflar düşüldükten sonra, bu mülklerden elde edilen kiralar token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenize etme sürecinden sorumlu olsa da, mülk varlıklarını elinde bulunduran şirketle yasal olarak izole bir durumdadırlar. Web sitelerine göre, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahiplerinin mülkü yönetmesi için başka bir şirket belirleme hakkı vardır. Ancak, bu anlaşmanın RealT'nin piyasaya sürdüğü mülk tokenlerine yatırım yapmasını zorunlu kılmadığını belirtmek gerekir. Kullanıcılar, mülk tokenlerini elinde bulundurarak, her ay o evin kirasından pay alabilir; alınan miktardan yaklaşık %2,5'lik bakım rezervi ve genellikle %10 civarında olan yönetim ücreti düşülmelidir.
Montgomery'deki bir mülk örneği olarak, gayrimenkul token'larının toplam değeri 323,020 dolar, her bir token'ın fiyatı 52.10 dolar olup toplamda 6,200 token çıkarılmıştır. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri elde etmektedir. Toplam 622 dolarlık işletme ve yönetim masrafları düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolardır ve yıllık toplam 23,736 dolardır. Bu nedenle, her bir token 3.83 dolar dağıtım almakta ve bu da yıllık kar oranını %7.35'e yükseltmektedir.
Bu gayrimenkul için RealT, pazara %100 token sunmuştur, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir modelle işletim sürdürebileceği anlamına geliyor. Yönetim kuruluşu, kira gelirinden %8 alır ve bakım masraflarından kalan kısmı alır, yatırım platformu ise yalnızca tokenleştirilmiş gayrimenkul için, yönetim kuruluşunu seçme ve yönetimi denetleme hizmetleri için %2 ücret alır. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük miktarda yönetim süresinden tasarruf edebilir, nitelikli gayrimenkuller bulmaya ve bunları pazara tokenleştirmeye odaklanabilir.
Ancak, dağıtık mülkiyetin yatırımcılar arasında riski dağıtmaya yardımcı olmasına rağmen, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların yatırımları çok küçük bir paya sahipse, şirketin yönetim maliyetleri çok yüksek hale gelir ve sürdürülemez hale gelir. Laurens Swinkels'in raporu, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu gayrimenkulleri yönetmek için yönetim organları seçer; eğer RealT, gayrimenkul üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini düşürmeye çalışacaklardır; çünkü kötü yönetim, onlara büyük ölçüde olumsuz etkide bulunacaktır. Ancak, eğer RealT'nin hisse oranı çok büyükse, bu öncelikle tokenlerin likiditesini azaltacaktır, ikincisi ise gayrimenkul küçük ortakları denetim sorumluluğunu yerine getirmeyeceklerdir. Tüm token sahipleri, büyük ortakların işe alınan yönetim organının verimli ve özenli olup olmadığını denetlemesini beklemektedir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok azsa, RealT'nin yönetim organlarını özenle seçmek ve aktif olarak denetlemek için yeterli motivasyona sahip olmaması mümkündür; birçok küçük yatırımcı için yönetim organını etkin bir şekilde denetlemek oldukça zor olacaktır.
RealT pazarındaki en son tükenen on gayrimenkul token'ını inceleyerek, her gayrimenkulün kaç sahibinin olduğunu bulmak için ilgili blok zinciri tarayıcılarını kullandık. Grafikte gördüğünüz gibi, RealT gayrimenkulleri farklı sayıda token'a bölerek, her token'ın fiyatının yaklaşık 50 dolar olmasını sağlıyor. Çoğu gayrimenkul Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 token sahibi var; bunlardan iki gayrimenkulün sahibi 1,000'den fazla. Şimdi, her sahibin token sayısını birleştirerek RealT yatırımcılarının yatırım aralığını hesaplayalım.
Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yapmaktadır, yaklaşık %9'u 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yapmaktadır, %1'i ise bu miktarın üzerinde yatırım yapmaktadır. Bu, RealT'nin bir dereceye kadar perakende yatırımcılar için bir gayrimenkul yatırım pazarı yaratmayı başardığını ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.
RealT'nin ana işletim ağı Gnosis'teki cüzdan adresinde işlem verilerini sorgulayarak, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıtımı gerçekleştirmiştir. Platform ücretleri, bakım maliyetleri, sigorta ve vergi masraflarının dalgalanmasına bağlı olarak, kira gelirinin yaklaşık %2.5 ile %3 arasında değişmektedir; bu da son iki yılda platformun gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılma zorunluluğu olmadığı ve katılmayı seçtiğinde katılım düzeyinin belirli bir sınırı veya açıklaması olmadığı için, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kâr bilinmemektedir.
Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin ana varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık hiçbir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletme varlığı olarak hizmet etmektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi de kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC(LLC: sınırlı sorumluluk şirketi) hiçbir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı hukuki işlemleri basitleştirmek ve kullanıcıların sadece bir şirketle sözleşme yaparak tüm gayrimenkullere yatırım yapmalarına olanak tanımaktır. Son olarak, RealT her yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir dizi LLC kurmuştur. Real Token LLC'nin yan kuruluşu olarak, her bir dizi LLC belirli bir gayrimenkule ve ilgili token'a sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün mali veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer gayrimenkuller veya ana şirketin faaliyetlerini etkilemeyeceğini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.
Parcl
Parcl, kullanıcıların dünya genelindeki gayrimenkul piyasasındaki fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkların piyasa yönlendirilmesini sağlamak için AMM mimarisi aracılığıyla kullanılmaktadır. Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bir bölge gayrimenkul endeksi oluşturmak için Parcl LabsPrice Feed'i tanıttı. Tarihsel kayıtların süresi, mülkün işlem sıklığına göre değişiklik gösterebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul fiyat hareketleri üzerine spekülatif bahis yapma fırsatı vardır; bu, bölgedeki gayrimenkul fiyatlarının yükseliş veya düşüş pozisyonları oluşturmasına olanak tanır.
Bu yöntem, gerçek mülk alım satımının olmaması nedeniyle Parcl'in gerçek gayrimenkul işletmelerindeki hukuki sorunlara karışmasını engelliyor. Ayrıca, yukarıda bahsedilen standartları karşılamadığı için bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilirsiniz. Ancak, bu, birçok tanınmış şirketin yatırım yaptığı ve benzersizliği nedeniyle gayrimenkul RWA ürünlerinin çeşitlendirilmesi tartışmalarında dahil edilmesinin makul olduğu oldukça popüler bir RWA projesidir.
Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL'si 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir faaliyet göstermesine rağmen, Parcl pek fazla ilgi çekmiş gibi görünmüyor; günlük işlem hacmi 10.000 doların altında, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50'nin altında.
Parcl'ın ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde yükseliyor, Parcl Labs fiyat sağlayıcıları ve endeks pazarı tasarımı oldukça olgun. Operasyonel olarak, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale ve diğer kullanıcı edinim programlarını aktif bir şekilde sunuyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa dikkatine ve piyasa payına sahip, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de bu, kripto para piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını bir ölçüde kanıtlıyor.
Reinno
Bazı büyük kripto para şirketleri, gayrimenkul RWA yönündeki ürünleri de keşfediyor. Bazı şirketler, merkez bankası dijital para birimi ekiplerinin kullanıcıların gayrimenkulleri tokenleştirmelerine ve buna bağlı olarak ipotek vermelerine destek olmayı denediklerini duyurdu. Ayrıca bazı şirketler, gayrimenkul ipoteği kredisi desteklemek için ortaklarıyla işbirliği yapıyor. RealT, tokenleştirilmiş gayrimenkulleri kredi teminatı olarak kullanma seçeneği de sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca onların çıkardığı gayrimenkul tokenleri ile sınırlıdır. Temelde, bu hizmet, bireysel gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditelerini esasen artırmayan token kredi ürünlerine daha benzer.
Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran bir projedir. Piyasada fazla iz bırakmamış olsa da, gayrimenkul RWA ile ilgili iki ürün tanıttığı için bahsetmeye değer.
İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul temelli bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno Delaware'de özel bir amaçlı şirket oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için bir akıllı sözleşme oluşturacak ve sahipleri tokenleri kredi teminatı olarak yatırıp borç alabileceklerdir; kredi limiti token değerine dayalı olacaktır.
İkinci ürün konut kredisi finansmanıdır. Kullanıcılar bankadan konut kredisi ile mülk satın aldıktan sonra, mülkün mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilirler. Elde edilen fonlar, bankanın konut kredisini geri ödemek için kullanılır ve ardından müşteri sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye bu krediyi geri öder.
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
12 Likes
Reward
12
8
Share
Comment
0/400
GateUser-c802f0e8
· 16h ago
Gayrimenkul yatırımı yaptıysanız, tamamen kaybetmeyi bekleyin.
Gayrimenkul RWA projeleri vaka analizi: Avantajlar, zorluklar ve gelecek perspektifleri
Gerçek Dünya Varlıklarının Blok Zinciri Üzerindeki Uygulamaları: Gayrimenkul Projelerine Odaklanma
Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında uzun zamandır var, en azından 2018 yılına kadar geri gidebilir. O zamanlar varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihracı ( STO ) günümüz RWA kavramıyla birçok benzerlik göstermektedir. Ancak, düzenlemenin yetersizliği ve belirgin getirilerin eksikliği nedeniyle, bu erken girişimler olgun bir pazar ölçeği oluşturamamıştır.
2022'de, ABD faiz oranlarının artırılmasıyla, ABD Hazine tahvili getirileri, kripto sektöründeki stabilcoin kredi oranlarını büyük ölçüde aştı. ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi, kripto sektörü için giderek daha çekici hale geliyor. Olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA'yı keşfetmeye başladı.
Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını farklı şekillerde genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve yatırım engelini azaltmayı amaçlamaktadır. Bu makalede, bu projeler üzerinde vaka analizi yapılacak ve gayrimenkul RWA'nın tasarım avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarı tartışılacaktır. Bu projelerin çoğunlukla Kuzey Amerika gayrimenkul pazarına yönelik olması nedeniyle, ilgili politika, düzenlemeler ve piyasa koşulları esasen Kuzey Amerika bölgesini kapsayacaktır.
Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri
Gayrimenkul piyasası büyük yatırım fırsatları barındırmaktadır. Statista'nın araştırmasına göre, 2023 Mart ayında Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değeri 1.3 trilyon dolar, dünya genelindeki halka açık gayrimenkul piyasası ise 2.66 trilyon dolardır.
Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel talebi, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefin gerçekleştirilmesidir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı grubunu çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç biçimde ortaya çıkmaktadır:
parçalanmış gayrimenkul mülkiyeti finansmanı.
belirli bir bölge gayrimenkul pazarı endeksi ürünü.
gayrimenkul tokenlerinin teminat olarak kullanılması.
Ayrıca, gayrimenkulün tokenleştirilmesi ve blok zincirine aktarılması, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetişimdeki demokratikliğini artırma potansiyeline sahiptir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda birçok benzerliğe sahiptir, her ikisi de yatırım eşiğini etkili bir şekilde azaltmış ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmıştır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sağlamaz ve merkezi bir işletme modeli sürdürür. Yine de, sıkı bir düzenleyici çerçeve altında varlıkların incelemesi, işletimi ve yatırım yapısı, Gayrimenkul RWA projeleri için referans olabilecek bir çerçeve sunar.
Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin operasyonlarını gözlemleyerek, onların avantajları ve dezavantajları hakkında bazı net anlayışlar edindik.
Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıdaki avantaj ve dezavantajlara sahiptir. Ancak belirli vakaları derinlemesine incelediğimizde, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin işletme sürecinde karşılaştığı gerçek durumların birbirinden farklı olduğunu görmekteyiz.
Örnek Analizi
Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçmektedir. Her bir proje, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında belirli bir temsil yeteneğine sahiptir. Dikkat edilmesi gereken bir nokta, bu projelerin hala erken aşamada olduğu ve ürünlerinin uzun süreli ve geniş çaplı piyasa doğrulaması ve testinden geçmediğidir.
RealT
RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve en erken gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Ethereum ve Gnosis Blok Zinciri üzerinden, ( başta Gnosis üzerinde ) olmak üzere, ABD konut gayrimenkulünü perakende yatırımcılar için tokenleştirmeye odaklanmaktadır.
RealT, konut mülkleri satın alır ve bunları Amerikan yasalarına uygun olarak tokenize eder. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira toplama sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilmiştir. Masraflar düşüldükten sonra, bu mülklerden elde edilen kiralar token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenize etme sürecinden sorumlu olsa da, mülk varlıklarını elinde bulunduran şirketle yasal olarak izole bir durumdadırlar. Web sitelerine göre, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahiplerinin mülkü yönetmesi için başka bir şirket belirleme hakkı vardır. Ancak, bu anlaşmanın RealT'nin piyasaya sürdüğü mülk tokenlerine yatırım yapmasını zorunlu kılmadığını belirtmek gerekir. Kullanıcılar, mülk tokenlerini elinde bulundurarak, her ay o evin kirasından pay alabilir; alınan miktardan yaklaşık %2,5'lik bakım rezervi ve genellikle %10 civarında olan yönetim ücreti düşülmelidir.
Montgomery'deki bir mülk örneği olarak, gayrimenkul token'larının toplam değeri 323,020 dolar, her bir token'ın fiyatı 52.10 dolar olup toplamda 6,200 token çıkarılmıştır. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri elde etmektedir. Toplam 622 dolarlık işletme ve yönetim masrafları düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolardır ve yıllık toplam 23,736 dolardır. Bu nedenle, her bir token 3.83 dolar dağıtım almakta ve bu da yıllık kar oranını %7.35'e yükseltmektedir.
Bu gayrimenkul için RealT, pazara %100 token sunmuştur, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir modelle işletim sürdürebileceği anlamına geliyor. Yönetim kuruluşu, kira gelirinden %8 alır ve bakım masraflarından kalan kısmı alır, yatırım platformu ise yalnızca tokenleştirilmiş gayrimenkul için, yönetim kuruluşunu seçme ve yönetimi denetleme hizmetleri için %2 ücret alır. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük miktarda yönetim süresinden tasarruf edebilir, nitelikli gayrimenkuller bulmaya ve bunları pazara tokenleştirmeye odaklanabilir.
Ancak, dağıtık mülkiyetin yatırımcılar arasında riski dağıtmaya yardımcı olmasına rağmen, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların yatırımları çok küçük bir paya sahipse, şirketin yönetim maliyetleri çok yüksek hale gelir ve sürdürülemez hale gelir. Laurens Swinkels'in raporu, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu gayrimenkulleri yönetmek için yönetim organları seçer; eğer RealT, gayrimenkul üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini düşürmeye çalışacaklardır; çünkü kötü yönetim, onlara büyük ölçüde olumsuz etkide bulunacaktır. Ancak, eğer RealT'nin hisse oranı çok büyükse, bu öncelikle tokenlerin likiditesini azaltacaktır, ikincisi ise gayrimenkul küçük ortakları denetim sorumluluğunu yerine getirmeyeceklerdir. Tüm token sahipleri, büyük ortakların işe alınan yönetim organının verimli ve özenli olup olmadığını denetlemesini beklemektedir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok azsa, RealT'nin yönetim organlarını özenle seçmek ve aktif olarak denetlemek için yeterli motivasyona sahip olmaması mümkündür; birçok küçük yatırımcı için yönetim organını etkin bir şekilde denetlemek oldukça zor olacaktır.
RealT pazarındaki en son tükenen on gayrimenkul token'ını inceleyerek, her gayrimenkulün kaç sahibinin olduğunu bulmak için ilgili blok zinciri tarayıcılarını kullandık. Grafikte gördüğünüz gibi, RealT gayrimenkulleri farklı sayıda token'a bölerek, her token'ın fiyatının yaklaşık 50 dolar olmasını sağlıyor. Çoğu gayrimenkul Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 token sahibi var; bunlardan iki gayrimenkulün sahibi 1,000'den fazla. Şimdi, her sahibin token sayısını birleştirerek RealT yatırımcılarının yatırım aralığını hesaplayalım.
Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yapmaktadır, yaklaşık %9'u 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yapmaktadır, %1'i ise bu miktarın üzerinde yatırım yapmaktadır. Bu, RealT'nin bir dereceye kadar perakende yatırımcılar için bir gayrimenkul yatırım pazarı yaratmayı başardığını ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.
RealT'nin ana işletim ağı Gnosis'teki cüzdan adresinde işlem verilerini sorgulayarak, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıtımı gerçekleştirmiştir. Platform ücretleri, bakım maliyetleri, sigorta ve vergi masraflarının dalgalanmasına bağlı olarak, kira gelirinin yaklaşık %2.5 ile %3 arasında değişmektedir; bu da son iki yılda platformun gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılma zorunluluğu olmadığı ve katılmayı seçtiğinde katılım düzeyinin belirli bir sınırı veya açıklaması olmadığı için, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kâr bilinmemektedir.
Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin ana varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık hiçbir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletme varlığı olarak hizmet etmektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi de kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC(LLC: sınırlı sorumluluk şirketi) hiçbir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı hukuki işlemleri basitleştirmek ve kullanıcıların sadece bir şirketle sözleşme yaparak tüm gayrimenkullere yatırım yapmalarına olanak tanımaktır. Son olarak, RealT her yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir dizi LLC kurmuştur. Real Token LLC'nin yan kuruluşu olarak, her bir dizi LLC belirli bir gayrimenkule ve ilgili token'a sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün mali veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer gayrimenkuller veya ana şirketin faaliyetlerini etkilemeyeceğini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.
Parcl
Parcl, kullanıcıların dünya genelindeki gayrimenkul piyasasındaki fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkların piyasa yönlendirilmesini sağlamak için AMM mimarisi aracılığıyla kullanılmaktadır. Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bir bölge gayrimenkul endeksi oluşturmak için Parcl LabsPrice Feed'i tanıttı. Tarihsel kayıtların süresi, mülkün işlem sıklığına göre değişiklik gösterebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul fiyat hareketleri üzerine spekülatif bahis yapma fırsatı vardır; bu, bölgedeki gayrimenkul fiyatlarının yükseliş veya düşüş pozisyonları oluşturmasına olanak tanır.
Bu yöntem, gerçek mülk alım satımının olmaması nedeniyle Parcl'in gerçek gayrimenkul işletmelerindeki hukuki sorunlara karışmasını engelliyor. Ayrıca, yukarıda bahsedilen standartları karşılamadığı için bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilirsiniz. Ancak, bu, birçok tanınmış şirketin yatırım yaptığı ve benzersizliği nedeniyle gayrimenkul RWA ürünlerinin çeşitlendirilmesi tartışmalarında dahil edilmesinin makul olduğu oldukça popüler bir RWA projesidir.
Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL'si 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir faaliyet göstermesine rağmen, Parcl pek fazla ilgi çekmiş gibi görünmüyor; günlük işlem hacmi 10.000 doların altında, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50'nin altında.
Parcl'ın ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde yükseliyor, Parcl Labs fiyat sağlayıcıları ve endeks pazarı tasarımı oldukça olgun. Operasyonel olarak, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale ve diğer kullanıcı edinim programlarını aktif bir şekilde sunuyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa dikkatine ve piyasa payına sahip, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de bu, kripto para piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını bir ölçüde kanıtlıyor.
Reinno
Bazı büyük kripto para şirketleri, gayrimenkul RWA yönündeki ürünleri de keşfediyor. Bazı şirketler, merkez bankası dijital para birimi ekiplerinin kullanıcıların gayrimenkulleri tokenleştirmelerine ve buna bağlı olarak ipotek vermelerine destek olmayı denediklerini duyurdu. Ayrıca bazı şirketler, gayrimenkul ipoteği kredisi desteklemek için ortaklarıyla işbirliği yapıyor. RealT, tokenleştirilmiş gayrimenkulleri kredi teminatı olarak kullanma seçeneği de sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca onların çıkardığı gayrimenkul tokenleri ile sınırlıdır. Temelde, bu hizmet, bireysel gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditelerini esasen artırmayan token kredi ürünlerine daha benzer.
Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran bir projedir. Piyasada fazla iz bırakmamış olsa da, gayrimenkul RWA ile ilgili iki ürün tanıttığı için bahsetmeye değer.
İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul temelli bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno Delaware'de özel bir amaçlı şirket oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için bir akıllı sözleşme oluşturacak ve sahipleri tokenleri kredi teminatı olarak yatırıp borç alabileceklerdir; kredi limiti token değerine dayalı olacaktır.
İkinci ürün konut kredisi finansmanıdır. Kullanıcılar bankadan konut kredisi ile mülk satın aldıktan sonra, mülkün mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilirler. Elde edilen fonlar, bankanın konut kredisini geri ödemek için kullanılır ve ardından müşteri sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye bu krediyi geri öder.