L'importance du bon sens

Depuis le début de l'année, j'ai partagé dans plusieurs articles l'importance de respecter le bon sens dans les investissements.

De tels cas peuvent être fréquemment observés dans divers domaines commerciaux, et bon nombre de ces cas sont des expériences vécues et ressenties par notre génération ------ sauf que, du moins en ce qui me concerne, lorsque ces événements se sont produits, j'étais encore naïf et je n'avais aucune perception ni sensation de ces cas qui se produisaient à la même époque.

Par exemple, j'ai partagé dans l'article précédent un exemple de mauvais investissement dans Evergrande Real Estate.

Ces derniers jours, j'ai vu trois interviews passées de Pan Shiyi. Dans ces interviews, certains des points qu'il a mentionnés soulignent à nouveau l'importance du bon sens dans l'investissement commercial.

Le respect du bon sens n'est pas seulement la clé du succès en investissement, mais peut parfois être la clé pour préserver sa vie et sa fortune.

La première vidéo est celle de son interview dans le cadre de la première finance à ses débuts.

Lors de l'entretien, il a déclaré (en substance) :

En tant que commerçant, le plus grand risque provient du risque politique. Il peut évaluer le risque économique, mais une fois pris dans le risque politique, il ne peut s'en échapper.

Ainsi, au départ, il a choisi le secteur de l'immobilier commercial, car ce secteur est le plus tourné vers le marché et est le moins perturbé par des facteurs politiques, évitant ainsi qu'une politique ne provoque une énorme incertitude dans l'immobilier commercial chaque année.

De plus, afin d'éviter les risques d'incertitude dans le fonctionnement économique, il a choisi de conserver des biens immobiliers commerciaux dans les zones d'affaires centrales de Beijing et de Shanghai. Ainsi, même si l'économie nationale est en déclin, les moins touchées seront Beijing et Shanghai ; même si l'économie de Beijing et Shanghai est en déclin, les moins touchées seront également les zones d'affaires centrales.

La deuxième vidéo est celle de son entretien avec Wu Xiaobo en 2018.

Dans cette interview, il a mentionné un désaccord avec “Lao Ren” :

Concernant l'évolution des prix de l'immobilier en Chine après 2018, “Lao Ren” estime, sur la base des données en sa possession, que l'immobilier continuera d'augmenter à l'avenir.

Il n'est pas très sûr et commence à s'inquiéter des risques. Il y a deux raisons :

Un vice-ministre du ministère de la Construction a mentionné que la superficie moyenne de logement par habitant en Chine a atteint 35 mètres carrés, atteignant/dépassant le niveau des pays développés.

Deuxièmement, le taux d'intérêt des prêts bancaires à l'époque était de 4,9 %, tandis que le taux de rendement locatif de ses biens immobiliers commerciaux n'était que de 2 %.

En ce qui concerne l'immobilier commercial, si les promoteurs immobiliers empruntent de l'argent à la banque pour construire des biens commerciaux, les revenus locatifs qu'ils obtiennent ne suffisent absolument pas à rembourser le prêt. À l'époque, certaines personnes disaient que le taux de rendement locatif en Chine n'était pas élevé, et il a directement réfuté ce point de vue dans sa vidéo-------- depuis qu'il a commencé à détenir des biens commerciaux pour percevoir des loyers, il a été témoin de la chute du taux de rendement de ses propriétés, passant de 20 % à 30 % au départ à seulement 2 % à l'époque. Ce n'était certainement pas aussi bas au départ.

C'est pourquoi, à l'époque, il y avait encore une grande quantité de biens immobiliers commerciaux en construction, car les promoteurs immobiliers espéraient que les prix continueraient d'augmenter.

Ainsi, il a ressenti que la situation n'était pas normale, donc il n'ose plus parier sur une augmentation continue des prix de l'immobilier.

La troisième vidéo est celle de son entretien avec Changsheng en 2018.

Dans cette vidéo, il mentionne particulièrement avoir continuellement vendu une partie de ses biens commerciaux au cours de la période écoulée. Lors de l'interview, il a déjà réussi à conserver la moitié de son cash, l'autre moitié étant encore des biens commerciaux. Il a également parlé de son impatience à vendre le reste de ses biens commerciaux.

Après avoir regardé ces trois vidéos, j'ai trois impressions de Pan Shiyi : conservateur, prudent, et agissant de manière exceptionnellement rapide.

En ce qui concerne la prudence, la comparaison de ses opinions avec celles de l'ancien Ren est typique.

Il est indéniable que le point de vue de Lao Ren est correct, car le pic des prix de l'immobilier en Chine a probablement eu lieu entre 2021 et 2022, et a effectivement continué d'augmenter après 2018.

Mais même ainsi, il est à craindre que peu de personnes puissent s'en sortir entièrement au moment du pic.

Pan Shiyi a réussi à éviter les risques à l'avance dans la mesure de ses capacités, plutôt que de chercher à sortir au sommet.

Il choisit de ne faire que de l'immobilier commercial et opte pour ce mode d'exploitation, ce qui est un autre exemple typique de conservatisme. Cela contraste fortement avec la grande majorité des promoteurs immobiliers résidentiels qui sont en réalité en faillite.

Sa prudence se manifeste dans les domaines d'investissement et les aspects financiers qu'il choisit.

Il choisit de ne faire que des biens immobiliers commerciaux avec le minimum d'interférences de risque politique, et il se concentre uniquement sur Pékin et Shanghai.

Cela me rappelle Wanda, dont le modèle commercial est très similaire à celui de SOHO, mais Wanda a une empreinte trop grande, même dans les villes de deuxième et troisième niveaux, il y a des places Wanda.

Il semble qu'actuellement, et pour les prochaines années, dans un tel environnement économique, les nombreuses places Wanda dans les villes de deuxième et troisième niveaux auront probablement du mal à payer les prêts contractés lors de la construction de ces bâtiments.

Il mentionne souvent diverses données financières, divers chiffres de revenus et diverses données de retour lors des entretiens, contrairement à de nombreux “grands noms” qui ne parlent que de grandes visions et de perspectives.

En fait, Pan Shiyi n'a fait que préserver le bon sens et revenir à l'essence du commerce.

Plus important encore, il a déjà converti la moitié de ses actifs en actifs liquides en 2018. Dans le contexte de cette année-là, il est probable que de nombreux “grands” du secteur se moquaient de lui. Cependant, Pan Shiyi ne se soucie guère de cela lors des entretiens, chaque fois qu'il évoque les “manigances” et les moqueries des autres à son égard, il affiche toujours un sourire et semble les accepter avec plaisir.

J'ai peur que ce soit de cela que parle l'expression “大智若愚”.

En fait, ce que j'admire le plus, c'est qu'il semble être la première personne à aborder le risque “politique” si tôt, parmi toutes les interviews des “grands noms” que j'ai pu voir jusqu'à présent.

Je pense que dans notre environnement particulier, beaucoup de “grands patrons” ne considéreront probablement pas cela comme un risque, mais plutôt comme un “raccourci” vers le succès commercial.

Cependant, nous avons tous vu la fin, il est parti à l'étranger avec sa moitié de cash de manière exceptionnellement rapide, et il n'est plus jamais apparu dans aucune interview.

Dans l'industrie immobilière de la Chine continentale au cours des 30 dernières années, il est probablement le seul homme d'affaires à apparaître régulièrement mais à pouvoir finalement quitter le pays en toute sécurité.

En fait, parmi ces trois vidéos, j'en avais déjà vu deux auparavant, mais je n'avais pas eu la patience de les regarder jusqu'à la fin, et je n'avais même pas retenu un seul des points qui m'ont laissé une profonde impression aujourd'hui.

Les cartes que Pan Shiyi a jouées dans sa jeunesse étaient toutes des cartes claires, et elles ont été diffusées dans des milliers de foyers grâce à des interviews à l'époque. Mais combien de personnes se souciaient de ces cartes claires lorsqu'elles ont été jouées à l'époque ?

Nous sommes tous témoins de notre époque. Mais parmi nous, qui partageons le même chemin, combien peuvent percer la bulle et respecter le bon sens à travers ces expériences vécues et événements témoins ?