クリスティーズで暗号資産を使って家を買えるようになったとき、RWAの新たなマイルストーン

Cryptoを加えると、不動産を「モノポリー」のように遊ぶことができます。

作者: BUBBLE, Groove

「土地を買おう、彼らはもう土地を作っていない。」これは20世紀にマーク・トウェインと誤認された名言で、不動産販売の分野で頻繁に使用されるスローガンです。重力はこの言葉に強い裏付けを与えています。もし人類が星間旅行を実現できなければ、土地はビットコインのように「増発できない」のです。

2025年、暗号の波がシリコンバレーからウォール街へと伝播し、最終的にワシントンに影響を及ぼし、コンプライアンスの進展に伴い、不動産業界の基本構造も静かに変わり始めた。7月初め、クリスティーズ・インターナショナル・リアルエステート（Christie's International Real Estate）は、暗号不動産取引専用部門を正式に設立し、企業名義で「純デジタル通貨による住宅購入」を全過程でサポートする世界初の主流ラグジュアリー不動産仲介ブランドとなった。

そしてこれは始まりに過ぎない。シリコンバレーの起業家からドバイの不動産開発業者、ロサンゼルスのビバリーヒルズの豪邸からスペインの賃貸アパートメントに至るまで、ブロックチェーン技術とデジタル資産を核とした不動産取引プラットフォームの一群が浮上しており、新興の「Crypto Real Estate」セクターを形成している。

なぜ暗号がアメリカの不動産の次の波を推進できるのか

2024年のアメリカの不動産価値は50兆ドルに近づいており、これは世界で最も重要な資産市場の一つです。この数字は10年前の2014年には約23兆ドルであり、10年でこの分野の資産規模は倍増しました。

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米国全体の不動産量、Awealthofcommonsense分析レポート

2025年6月NARの報告によると、アメリカの住宅価格の中央値は43.53万ドルに達し、前年同期比で2%上昇しました。住宅在庫は約153万戸で、供給と需要は4.7ヶ月です。高い住宅価格と長期的な供給不足がハードルを引き上げており、さらに維持されている高いモーゲージ金利（2025年7月の30年固定金利の平均は約6.75%、ビットコインの住宅ローンは現在約9%）が不動産の年間価値の上昇を上回っているため、取引量が抑制されており、流動性の低下が不動産投資家に新しい流動性源を求めさせています。

高金利は不動産投資家の流動性の問題だけではありません。過去5年間で、不動産所有者の平均的な富は14万ドル増加しました。しかし、実際には多くの家庭が不動産資産を保有している間、流動性を解放するために不動産を借りることを望んでいません。彼らの現金化の方法は一般的に2つしかありません。1つは全体の資産を売却すること、もう1つは賃貸することです。現在の金利で不動産を借りることは良い選択肢ではなく、上昇し続ける不動産価格の中で売却することも良い投資判断ではないようです。

したがって、全体で50兆ドル規模の不動産分野において、現在約70%（34.98兆ドル）の権益が保有者によって所有されており、これは借入資金が支えているのはわずか30%であり、残りは購入者の自己資金です。例えば、ある家庭が50万ドルの不動産を所有している場合、名目上はその不動産を所有していますが、売却したい場合は借入の割合を差し引く必要があるため、実際に所有しているのは70%の権益に基づく35万ドルの権益です。

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U.S. Real Estate Equity Holdings、出典:Ycharts

そして、供給と需要の関係だけでは遠く不十分です。RWAという概念は何年もかけて発展してきましたが、ここ2年で本当に爆発し始めました。特に、2025年にトランプが選出された後、上昇の傾斜がさらに強まりました。

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その核心はコンプライアンスにあり、特に不動産のような流動性の低い資産に投資する投資家にとってはなおさらです。FHFAの新任責任者であるウィリアム・プールトは、2025年3月に住宅ローンの巨人であるファニーメイ（Fannie Mae）とフレディマック（Freddie Mac）に対し、単一住宅ローンのリスクを評価する際に暗号資産を準備資産として取り入れる計画を策定するよう命じました。これにより、暗号通貨を貯蓄に計上できる資産として扱うことを銀行に促し、借り手の基盤を広げることが期待されています。

2025年7月、トランプは「GENIUS法案」に署名し「CLARITY法案」を推進しました。GENIUS法案は、初めてステーブルコインを合法的なデジタル通貨として認め、安全資産として米ドルや短期国債などに対して1:1で完全に準備されることを求め、第三者監査を義務付けています。一方、CLARITY法案はデジタルトークンが証券か商品に該当するかを明確にし、業界関係者に規制の道筋を提供しようとしています。

これらの一連の組み合わせは、この分野により大きな安全マージンをもたらし、不動産がビットコインのように「増発できない」希少性の特性を持つため（土地は増えないが不動産自体は増やせる、建物を建てることはマイニングのようなもの）、二者の結びつきが容易になります。デジタル化は高いハードルを打破するのに役立ちます。会計の四大監査法人の一つであるデロイトは、その金融部門の報告書で、2035年までに約4兆ドルの不動産がトークン化される可能性があると予測しており、2024年の3000億ドル未満を大きく上回るとしています。

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トークン化は、大型不動産を小さな部分に分割し、世界中の投資家に低い敷居と高い流動性で参加する手段を提供し、元々資金が不足している売り手と買い手にキャッシュフローを生み出します。とはいえ、4兆ドルという数字は魅力的ですが、機関がETHの時価総額が将来的に85兆ドルに達すると予測しているように、まだ議論の余地がありますが、実際にどの程度まで発展しているのでしょうか？市場の中で何らかのアルファを見つけることができるかもしれません。

フラグメンテーション？貸し出し？レンタル？流動性を提供？DeFiのように不動産を楽しむ

金や美術品などの流動性の低い同類の実体とは異なり、不動産は金融属性を持っています。そして、Cryptoに接続すると、さらに多様化します。

以前にも試みられたことはありましたが、2018年にHarborプラットフォームとRealTの協力により、ブロックチェーンに基づく不動産トークン化サービスが導入され、これは初期の中でも規模が大きい不動産トークン化プロジェクトの一つと見なされています。

具体的には、RealTプラットフォームはブロックチェーンを通じて不動産権益を取引可能なRealTokenに分割します。各不動産は独立した会社（Inc/LLC）によって保有され、出資者がRealTokenを購入することは、その会社の一部の株式を保有することに相当し、比例的に賃貸収入を享受します。プラットフォームはEthereumの承認発行メカニズムを利用しており、投資のハードルは低い（通常50ドル程度）です。また、取引と賃貸収入の配布はすべてチェーン上で行われるため、投資者は従来の家主のような日常管理業務を負担する必要はありません。RealTは毎週、賃貸収入をステーブルコイン（USDCまたはxDAI）の形で保有者に配布します。

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その期待収益は、純資産回収率（RONA）から得られます。つまり、年間の純賃料 / 不動産総投資です。例えば、ある不動産の期待年間賃料収入が費用を差し引いた後66,096ドルで、総投資が880,075ドルの場合、RONAは7.51%となります。この数値にはレバレッジや不動産の価値上昇による収益は含まれていません。現在、このプラットフォームの平均収益は6%～16%の範囲で変動しています。

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トークン化の次のステップは、それを適用することです。RealT自身の不動産にはローンがなく、すべての資金はRealTokenの販売から来ています。しかし、保有者が資産を柔軟に活用できるように、RealTはRMM（不動産マネーマーケット）モジュールを導入しました。

RMMはAaveプロトコルに基づいており、これを通じて2つのことができます。一つは流動性を提供することで、DeFiにおけるLP利息のように、投資家はUSDCまたはXDAIをRMMに預け入れ、対応するArmmTokenを得ることができ、これらのトークンはリアルタイムで利息が累積されます。もう一つはRealTokenを担保にして借入を行うことで、保有するRealTokenまたはステーブルコインを担保にして、XDAIなどの資産を借りることができます。借入金利には2つの選択肢があります：固定金利（短期固定金利に似ていますが、利用率が高すぎるか金利が低すぎる場合に調整されます）と変動金利（市場の需給に応じて変動します）。

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借り入れのこの道を開くことは、レバレッジをかけることを意味します。まるで十数年前の不動産投資団が借金をして家を買い、さらにその融資を使って家を買うのと同様です。RealTokenを担保にしてステーブルコインを借り出し、再度RealTokenを購入する。このプロセスを何度も繰り返すことで、全体のリターン率を向上させることができます。ただし、レバレッジの層が1つ増えるごとに、健康因子が低下し、リスクが上昇することに注意が必要です。

注：健康因子は担保価値と貸出価値の比率の逆数です；健康因子が高いほど、強制清算のリスクが小さくなります。健康因子が1に低下することは、担保の価値が貸出価値に等しくなることを意味し、清算が発生する可能性があります。清算を避ける方法には、一部の貸付金の返済や追加担保が含まれます。（永続的な契約の証拠金に似ています）

不動産を「担保」として借り入れることに加えて、最近の議論では暗号ネイティブ資産を担保にして住宅ローンを借りることが増えています。フィンテック企業のMiloは、借り手がビットコインを担保にして最大100%の住宅ローンを取得できることを許可しています。2025年初頭までに6500万ドルの暗号住宅ローン業務を完了し、累計で2.5億ドル以上のローンを発放しました。政策面でもこのモデルに「グリーンライト」を出しています。アメリカ連邦住宅金融局（FHFA）は、住宅ローンの大手Fannie MaeとFreddie Macに対して、リスク評価において準拠した暗号資産を考慮するよう求めています。暗号住宅ローンの金利は一般的に伝統的な住宅ローンに近いか、わずかに高いですが、その主な魅力は暗号資産を売却せずに資金調達できることです。

Redfinの調査によると、パンデミック後のアメリカでは約12%の初めての住宅購入者が暗号通貨の利益を使って頭金を支払った（売却または抵当貸付）。政策の方向転換も相まって、「大企業の参入」を引き寄せることは間違いなく、「Crypto Real Estate」も初めて高級不動産経済企業の参加を迎えました。

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2025年7月、クリスティーズインターナショナルリアルエステート（Christie's International Real Estate）は、世界初の暗号通貨に特化したラグジュアリー不動産部門を設立し、従来の高級不動産仲介会社とデジタル資産の融合の象徴的なケースとなりました。興味深いことに、この施策はトップダウンの戦略的な推進によるものではなく、高額な顧客の真のニーズに応じたものでした。

クリスティーズの幹部は、「ますます多くの裕福なバイヤーがデジタル資産を使って不動産取引を直接行いたいと考えており、これが会社を促して全プロセスの暗号支払いをサポートするサービスアーキテクチャを構築させている。」と述べています。南カリフォルニアでは、クリスティーズは暗号通貨で全額支払われた豪邸の取引を複数件完了しており、その総額は2億ドルを超え、すべて「8桁」の高級住宅の取引です。現在、クリスティーズが保有する暗号フレンドリーな物件のポートフォリオは10億ドル以上の価値があり、「純暗号通貨のオファー」を受け入れる多くの豪邸を含んでいます。

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その中の一軒、純暗号通貨での支払いを受け付ける、価値1.18億ドルの豪邸「La Fin」はロサンゼルスのベルエアに位置し、12の寝室、17の浴室、6,000平方フィートのナイトクラブ、プライベートワインセラー、氷点下のウォッカテイスティングルーム、葉巻ラウンジ、クライミングウォール付きのジムを備えています。以前のリスト価格は1.39億ドルに達していました。出典：realtor

クリスティーズの暗号不動産部門は、ビットコインやイーサリアムなどの主要な暗号資産に基づく支払いチャネルを提供するだけでなく、カストディアンや法務チームと連携し、取引がコンプライアンスの枠組み内で行われることを保証しています。暗号通貨の支払いのカストディ、税務およびコンプライアンスのサポート、高額納税者の特定の投資ニーズを満たす専用の暗号不動産ポートフォリオにおける資産マッチングが含まれます。

クリスティーズ不動産のCEOアーロン・カーマンは、「今後5年間で、アメリカの住宅不動産取引の3分の1以上が暗号通貨を含む可能性がある」と予測しています。クリスティーズの変化は、高ネットワース層における暗号資産の浸透率を裏付けており、従来の不動産取引モデルの構造的変革を予示しています。

インフラは整いつつありますが、「ユーザー」教育にはまだ長い道のりがあるようです

現在までに、不動産トークン化プロジェクトはすでに規模を持っていますが、期待される水準には達していないようです。RealTはこれまでに970以上の賃貸物件をトークン化し、ユーザーに約3000万の純賃料収益をもたらしました。一方、Loftyは11州で148の不動産をトークン化し、約7000人の月間アクティブユーザーを惹きつけており、これらのユーザーはトークンを保有することで毎年約200万ドルの賃料収益を共有しています。いくつかのプロジェクトの規模はほぼ数千万、数億ドルに達しており、なかなか突破できない理由は多方面にあるかもしれません。

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一方で、ブロックチェーンは確かに取引を地域の制限から解放し、国境を越えた即時決済を実現し、取引手数料は従来の不動産移転コストよりも低くなっています。しかし、投資家はこれが「ゼロコスト」のエコシステムではないことを理解する必要があります：トークン鋳造手数料、資産管理手数料、取引手数料、ネットワーク手数料、および潜在的なキャピタルゲイン税が新しいコスト構造を形成します。従来の不動産仲介業者や弁護士の「ワンストップサービス」と比較して、暗号資産は投資家にスマートコントラクト、オンチェーン保管、暗号税務ルールを自発的に学び理解することを要求します。

一方で、流動性は売りとなるものの、より高いボラティリティを伴います。トークン化された不動産は、二次市場で24時間取引でき、投資家は賃貸収入を受け取るだけでなく、いつでもポジションを退出できますが、流動性が不足する場合、トークンの価格は不動産そのものの実際の評価を大きく上回るか、下回る可能性があり、市場の変動は実体不動産のサイクルよりも早く、短期取引の投機性を高めます。

また、多くのプラットフォームはDAO（分散型自律組織）ガバナンスを導入し、投資家が家賃や維持管理などの事項について投票で決定できるようにしています。この参加感は「モノポリーをプレイする」ことに似ており、敷居を下げ、インタラクティブ性を高めていますが、ユーザーに新たな要求を突きつけています：彼らは不動産管理を理解するだけでなく、オンチェーンガバナンスとコンプライアンス意識も必要です。十分な教育が不足している場合、投資家はリスクを誤って評価し、デジタル不動産を短期的なアービトラージツールとして捉え、長期的な資産配置とは見なさない可能性があります。

言い換えれば、暗号資産の真のハードルは技術ではなく、認識にあります。ユーザーは、担保率、清算メカニズム、オンチェーンガバナンス、税務申告などの知識を理解する必要がありますが、これは伝統的な住宅購入モデルに慣れた人々にとっては画期的な変化です。

規制が徐々に明確になり、プラットフォーム体験が最適化され、主流の金融機関が介入することで、今後暗号不動産はこの教育の曲線を短縮することが期待されます。しかし、見通せる数年間においては、業界はユーザー教育、リスク管理の普及、コンプライアンスのガイダンスにもっと多くのリソースを投入する必要があり、本当に「暗号不動産」をニッチな初体験から大衆の普及へと進めることができるようになります。